国企收购商品房出租！大招来了
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6月23日，重庆首个国企批量收购商品房用作租赁住房项目投入使用，地理位置、房租价格均具优势，主要面向城市新市民、青年人等群体。作为保障性租赁住房中的“新产品”，其市场效果怎样，运营模式怎样？
国家层面从2023年1月份在8个城市试点，到2024年5月份在全国层面推进，再到6月20日，住建部要求在全国县级城市推进，国企收购商品房用作保障性住房，未来会带来哪些变化和影响？
重庆首个批量收购商品房转作租赁住房的项目，什么样？
6月23日，重庆市首个由国企批量收购商品房用作租赁住房的项目投入使用。
首批房源95套，面积35平方米上下，每月租金1500元左右，家具家电基本齐全，可拎包入住……
•从重庆地铁5号线分钟，就是重庆市首个投入使用的由国企批量收购商品房用作租赁住房的项目；
•该项目距离当地有名的光环购物公园只有500米左右，实现在家门口一站式购物休闲；
•同时，该项目距离重庆市人民医院驾车只需8分钟左右就能到达。
目前，这里的房源每月租金价格在1500元左右，包括物业费和宽带费，较周边同等类型租赁住房便宜约10%，招租情况比较理想。招租以来不到半个月的时间，出租率已超过60%。
除了租金相对便宜，该项目也没有中介费，主要面对在重庆的新市民和青年群体。从目前的招收情况来看，80%左右的客户都是大学毕业生等青年人群。
重庆大学副校长刘贵文表示，重庆是按照“一点四区”的思路去选择房源：
•“四区”是在工业园区、商业区、学区和医院周边公共服务的覆盖区域内。
这样可以极大降低新市民、青年人租房的交通成本。
这一批租户也非常看重生活配套的全面性，所以选择的位置非常关键。另外，这一次推出的房源，租赁价格也是按照充分考虑保障的特质情况下，比市场的价格略微低一些。所以按照区位优、价格优、配套优的思路，取得了很好的效果。
今年年初，重庆市属国企共收购了7个项目，合计4207套房源，其中重庆嘉寓公司共收购3600余套，此次推出的95套公寓，就是由该公司推出的保障性租赁住房项目。
目前该公司已完成收购项目房源约1000套，计划今年内全部投入运营。头部批保障性租赁住房的面积约35平方米~40平方米，一般情况下，商品房供给这样平方米的数量不算太多，在收购过程中，会遇到哪些难点？
对此，刘贵文表示，提供出租的房屋面积，一定要考虑供需双方的适配。对于新青年和新市民来说，他们需要的面积不是太大，需要把一些较大面积的房屋进行改造。
•蕞重要的一个难点，是之前在了解市场实际情况的时候，需要长时间调研，即到底需要什么样的产品，需要什么位置、什么服务的产品；
•在需求明确的基础上广泛征集房源，从中筛选出适配的房源，也是需要花费时间和精力的；
•在这两个选择之后，要按照市场化的原则，和原有的开发商进行磋商，以达到价格相对比较优惠，同时也能达到帮助市场消化一些存量房的目的。
承担任务的国企如何实现很好运营？
2023年1月，央行设立1000亿元租赁住房贷款支持计划，支持重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个城市开展试点，采用市场化批量收购存量住房，扩大租赁住房供给。2024年5月份，全国层面推进，6月20日，住建部要求在全国县级城市推进。承担任务的国企如何实现很好运营？
清华大学房地产研究中心主任吴璟表示：
•收购商品房的地方国企，可以在运营过程中引入市场中已有的、有比较丰富经验的、对长租公寓进行运营管理的企业。对于之前没有相关经验的地方国企来说，该举措能够确保提高运营效率。
•同时也可以想一想，是否一定需要长期，也就是现在地方国企收储了房源，承担了责任后，是否在条件具备的情况下也可以退出。
国企收购商品房用作保障性租赁住房，如何实现长期运营？
刘贵文分析，对于运营的企业来说，
•管理一定要精细化。运营考验的是长期经营管理的功夫，不是原来的高周转模式赚快钱，所以要精细化，要有耐心。
•运营的队伍一定要迅速专业化。房屋经营管理队伍的专业技术水平和管理水平还需要提升，现在试水后不断累积经验，让队伍越来越专业化很关键。
•相关政策配套和扶持也要跟上。通过试点，无论是在政府税费方面的减免，还是金融机构提供金融产品的支持上，都要逐步有样本效应。
这样三个方面一起努力，会让模式和趋势得到可持续发展。
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