【盘点】2024上半年重庆不动产多元发展盘点
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房地产行业进入深度调整期，重庆土地市场投资规模大幅缩量，城市不动产发展从以“逐利”性发展为主，转变为与城市产业发展、配套完善、居住保障、存量盘活等领域相结合，实现有质发展。
整体减量，且土地开发与城市产业发展、基建发展的贴合性更强
整体土地市场容量收窄，企业对传统投资方式趋向谨慎
传统土地投资与城市产业发展、基建发展贴合性更强
2024年1-6月招拍挂市场成交涉宅地9宗，可建体量67.27万方；其中2宗纯住地位于石桥铺、九龙半岛，为内环核心区用地，2宗纯住地分别位于金凤及巴南惠民组团，为远郊产业新区用地，2宗综合用地位于空港新城及礼嘉板块，为TOD综合用地；传统土地开发，和城市的产业发展、基建发展的贴合性更强。
关注有需求供地缓的大坪、五里店等核心区，去化压力相对可控且客户关注度高的鸳鸯、礼嘉等近郊板块根据土地推介会中已披露拟供应土地信息来看，2024年中心城区拟供地2488亩；，未来机会聚焦近郊板块，以C2近郊品质板块为主，此外城市核心区五里店、大坪近五年无宅地供应，土地资源稀缺，市场需求持续存在但供地慢；，大坪、五里店板块新房断供，新房有补缺空间，投资属性高，其次鸳鸯、礼嘉、中央公园、龙洲湾、双山、溉澜溪等板块存量相对可控且客户关注度高，去化压力相对可控。
重庆招拍挂土地市场投资规模下降，
城市不动产发展在哪些领域呈现出“新生机”？
中冶建工8.41亿中标13.07万方华岩项目综合开发，业主方近一年获地70.85万方，未来或将释放代建机会
2024年3月11日，中冶建工联合体中标九龙坡区石堰八社南侧地块、北侧地块综合开发（施工牵引协议开发模式），采用综合开发管理服务+工程总承包形式，含品牌输入、项目策划、勘察、设计、施工等服务内容，中标金额8.41亿元。
该项目位于华岩板块，为近郊栖居板块（C1），项目用地性质为二类居住用地、商业用地，总用地面积为7.85万㎡，总计容面积约13.07万㎡，2021年原始拿地总价7.56亿元，平均地价5786元/㎡。值得关注的是，代建业主方渝隆资产下属的重庆幸福城绿色发展有限公司、重庆九龙半岛开发建设有限公司近一年在九龙坡接连拿地9宗，合计70.85万方，后续或将再有片区代建项目释放。
金科产商签约悦来汇全周期委托管理，拟打造重庆首个艺术生态商业公园
2024年2月，金科产商披露签约悦来汇全周期委托管理，拟打造重庆首个艺术生态商业公园。悦来汇位于渝北区悦来板块重庆国际博览中心南侧，将打造集商务办公、购物餐饮、休闲娱乐、生态游玩、艺术体验、文旅度假于一体的都市文商旅综合项目。项目入市后，将填补悦来当前无集中式商业空白，有效服务于区域居民和会展、旅游客群。目前金科已在北区布局金科乐方购物中心、金科中心·悦FUN、爱情海购物公园三大商业项目，签约悦来汇商业项目后，北区商业版图再添一子。
代建代管机遇与挑战并存，赛道竞争加剧，纯代建卷项目溢价，EPC+代建卷工程成本控制
2021-2024年6月拿地未开发的涉宅土地合计790.92万方，根据拿地企业类型来看，以平台公司为主，共623.26万方，占比79%。由于平台公司回摘土地通常存在开发条件复杂、现状利润薄，需等周期，含商业等特质，代建代管成为此类土地的主要突破方向。此外， 2021-2024年6月拿地未开发的商办用地中，由平台公司获取，且单宗体量大于3万方的土地共计329万方，但主要分布于金凤、龙兴、鱼嘴等远郊板块以及茶园、西永、中央公园、蔡家等近郊板块。远郊板块人口聚集尚需时间，近郊板块部分区域新房销售量大但入住率低，缺乏商业人流量基础，商业运营较难。可机会关注核心区以及入住率相对较高的近郊板块。
从2023-2024.6月典型代建项目投标表现来看，龙湖、北京城建、昕晖、中交、绿城、中冶建工等，均积极参与代建投标，代建赛道竞争烈度增大。从项目模式与投标中标金额关系来看，纯代建通常与货值预期挂钩，均为高价中标，施工牵引协议开发模式项目由于含EPC，通常为低价中标，纯代建卷项目溢价，EPC+代建卷工程成本控制。
新开典型长租房均为保租房，首个市属国企批量收购商品房用作租赁住房项目入市
重庆中心城区2024年1-6月新开典型项目3个，新增房源数848套，房源以单间配套为主，配置部分一室一厅及两室一厅房型；其中佳寓光环店为重庆市属国企批量收购商品房用作租赁住房首个投入使用的项目，由嘉寓公司运营管理，年内嘉寓公司在中心城区预计还有近1000套房源将投入使用;此外，小龙坎人才公寓及重钢人才公寓均为存量资产旧改保租房项目，品牌分别为CCB建融家园、友间公寓。
从坪效租金来看，保租房性价比优势显现，小龙坎人才公寓租金低于周边市场化公寓6.5元/㎡/月，重钢大学生宿舍人才公寓、佳寓光环店租金为22.9-32.1元/㎡/月、39.5-41.7元/㎡/月，两项目周边无市场化房源，市场竞争相对较小；
三个保租房项目室内配套齐全，均可实现领包入住，公区配置休闲活动等区域，其中佳寓光环店还特别配备送餐机器人，用以提升服务品质，在满足居住舒适度的同时提升居住体验及居家智能化。
保租房与市场化房源并驾齐驱，保租房吸纳机构化管理经验，有质发展
2024年6月，重庆住建印发《重庆市2024年度住房发展计划》，要求全年计划筹集保障性租赁住房3.1万套（间），保租房成为长租房源的重要补充，且保租房租金通常低于同地段同品质市场租赁住房的价格，保租房房源面的逐步拓宽，有利于就近解决新市民、青年人职住平衡等问题。
市场化公寓品牌的介入，为保租房项目植入管理经验、配套服务模式等，一方面有利于提升出租率和租赁稳定性，另一方面也利于提升租户的入住体验。对于市场化品牌而言，参与保租房项目既助力城市保租房目标的完成，又提升了企业业务拓展的渠道，实现政企合作的双赢。
根据各区保租房运营情况统计，市场化品牌参与比重为25%，主要企业（品牌）：CCB建融家园、嘛嘛公寓、龙湖冠寓等。
重庆存量房收购推进加速，存量资产盘活有效增长
重庆存量房收购用于租赁住房已取得实质进展，首批房源4207套/间
2024年5月17日，央行宣布将设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。一方面助力楼市去库存，对原资产持有者提供了资产变现机会；另一方面增加保障房项目供给，提升住房资源的合理高效利用。2024年6月《重庆市2024年度住房发展计划》提出将批量收购存量住房用作租赁住房，计划全年收购商品房约4200套、30万平方米。
2024年2月重庆租赁住房租赁基金首批收购项目房源量4207套/间，运营主体为重庆嘉寓房屋租赁公司；2024年5月，重庆嘉寓房屋租赁有限责任公司发布公告，面向全市征集市场化批量收购商品房用于租赁住房房源。房源要求位于重庆市中心城区，整幢、整单元作为基本收购单位，单套建筑面积不超过90㎡。
配售型保障房首批2863套已开工，超4000套年度目标差值或将通过收购补充
重庆配售型保障房：2024年4月16日，重庆首批配售型保障性住房项目开工建设，5个项目累积2863套。从首个购房意愿征集项目九龙宸曦标准来看，单价8000元/㎡，以石桥铺住宅均价15700元/㎡计算，约为5折。此外，首批建设量与《重庆市2024年度住房发展计划》中7000套以上目标仍有超4000套差距，后续或将通过存量房收购方式完成目标量。
由于配售型保障房收购标准暂未出台，参考配租型保障房收购标准与新建配售型保障房建设情况进行推算：“现房、整栋、小户型、轨交站点”或将仍是筛选标准，结合首批次新建配售型保障房户均面积在100-120㎡，首个意愿征集项目产品为75-99㎡，后续配售型保障房收购对于面积的门槛上限大概率将上浮。假设门槛上浮至120㎡，通过重庆现房库存盘点，最大化将有6394套房源符合要求，但叠加整栋、轨交等标准后，实际可收房源量将再缩减。
政企合作助推城市存量空间提质增效，探索共谋共建共享治理模式
根据住建披露数据，截至2024年6月，重庆市已启动城市更新项目288个，其中续建项目115个，完工投用50个。
2024年1-6月存量盘活领域新落地典型项目中，洋炮局1862文创园（一期）项目于五一开业，期间吸纳客流15万人次。该项目是重庆中心城区28个传统风貌街区之一，规划建筑面积11.8万方，项目由江北区牵头，嘉凯城集团投资、重庆壹捌陆贰商业管理有限公司运营，计划总投资约5亿元。通过更新改造使得废弃军工厂房焕发生机，既保护传承了军工文化，又更新了区域公共活动空间和消费场景，且有打造为文旅目的地的潜力；
恒安印相里亲子运动公园是全市首批由
的城市更新商业项目之一，也是巴南首个以亲子、运动、文化为主题的运动公园，项目前身为恒安纸业旧厂区，闲置十余年，总建筑面积2.86万方，由恒安集团总部牵头，预算总投资约0.5亿元，一期主体工程已竣工营业，因老厂改造项目成本更低，租金低于周边商业40-50%。
存量资产盘活有效增长，未来住宅、车位、商业、厂房等领域均存机会
2023年11月重庆市发改委制定《重庆市进一步加大力度支持民间投资发展的若干政策措施》，提出引导民间投资参与盘活国有存量资产。2021年至今，重庆产权市场累计完成存量资产盘活项目2.17万宗，交易额1315.1亿元。根据2024年6月重庆市国资委最新披露数据，2024年1-5月， 全市国企存量资产进入产权市场挂牌项目8691宗、同比增长101.6%，有效盘活不同类型存量资产项目1899宗、同比增长6.4%，其中不乏一些多年历史遗留问题导致的闲置资产，涵盖房产、停车位，区域经营权等资产。
除传统住宅领域以外，房企可根据自身发展优势，如龙湖、香港置地、华润、金科等在渝商办运营经验丰富，口碑较好的企业可参与商办类资产盘活，中交等智慧停车位运营领域已有优秀成果落地的企业可参与停车位盘活，东原等城更领域有所深耕企业可参与城市更新领域项目盘活。
结语：纵观2024年半年度，重庆不动产发展呈现出多元化特征，从以新增开发投资为主，向代建代管、长租房、存量盘活等领域纵深发展，注重提质增效，扩大有效投资。展望后市，招拍挂土地市场仍是企业投资重要方向，此外，代建代管赛道竞争加剧，机遇与挑战并存，保租房建设将持续吸纳机构化长租品牌参与运营，存量房收购则助力楼市去库存，提供资产变现机会，增加配租、配售型保障房项目供给，存量资产盘活提供资本输出和运营输出机遇。新阶段促使企业参与到城市高质量发展新路径中，推动企业与城市的双向长效发展。
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