重庆工业地产：成都工业用地迎井喷工业地产成蓉楼市新“避风港”
“富士康拟布局工业地产？”就在12月5日，一则富士康拟投资百亿元布局重庆工业地产的消息不胫而走，引发房地产行业广泛关注。不止如此，近三个月以来，成都郫县、蒲江县等多个区域的工业用地迎来了集中放量，显示工业地产成为成都楼市新的聚焦点之一。
事实上，成都各大工业园区早已异军突起。号称“中国中西部蕞大的国际生态软件园”的天府软件园、成都青羊工业总部基地、锦江区工业园，以及前不久刚浮出水面的新川创新科技园……多个大型工业园将成都的工业地产描绘得如火如荼。
业内专家分析，成都作为西部战略重地，特殊地位决定了其必然受到工业巨头青睐，特别是在住宅市场受制于调控、商业地产也正面临滞销风险的情况下，部分避险资金更是瞄向了工业地产。不过，由于工业地产开发周期长，对开发资金要求也较高，再加上个别企业借开发工业地产之名进行圈地，造成了一些工业地产的开发乱象——如何规范市场就成为工业地产健康发展的关键。
郫县现代工业港40000土地出让、武侯区二环路46620工业地块待售、浦江县寿安工业园30余万工业用地挂牌……近3个月以来，超过600亩的工业用地在成都不同区域迎来集中爆发。
而放眼成都的工业用地，这还只是冰山一角。自2010年以来，戴尔、联想、仁宝、纬创、德州仪器、富士康等一大批世界级电子信息制造企业，纷纷抢滩成都市场。这些企业一方面以产业园区的形式落地成都，一方面则是以总部基地的形式存在。
据了解，目前成都已拥有号称“中国中西部蕞大的国际生态软件园”的天府软件园、成都青羊工业总部基地、锦江区工业园、海峡两岸科技园、SBI创业街，以及刚浮出水面不久的新川创新科技园等大型高科技工业园区，占地共约88600亩。
格致地产顾问公司董事长周海斌对本网表示，沿海地区的产业升级促使大型工业项目内迁，成都作为西部中心，再加上成都的劳动力和土地成本相较于一线城市普遍较低，必然成为大型企业的首选。多家大型企业的落地，进而引发羊群效应，催生了成都工业地产的开发热潮。
实际上，如果留意到红极一时的苏州工业园项目就不难发现，产业园区依托强大的产业优势，不仅可以催火工业地产，对周边的辐射，更是让区域附近的房地产行业受益颇多。
以新川创新科技园为例，该项目的落地直接催生了“新川板块”，区域内中德·英伦联邦、万科·海悦汇城等项目皆表现出了良好的发展势头。
但与此同时，随着多个产业园项目和总部基地的上马，一些乱象也开始浮出水面。业内人士指出，工业用地的拿地成本偏低，部分企业利用这个特点大幅拿地，随后转向住宅开发，或者捂地惜售。另外，盲目开发导致后期招商难等问题也逐渐暴露。
“当前，每个开发区大都有招商引资任务，但规划的雷同与跟风潮造成了部分土地资源的浪费。其实，随着城市化向周边扩展，很多工业园本身已经不适合当初的定位。”中舆地产总经理汪宁生认为。
规划短视、盲目上马等情况不仅造成了土地资源的极大浪费，而且严重的同质化导致工业项目难以形成吸引力，这对本就难招商的工业地产而言无疑是雪上加霜。
一般而言，因为工业地产的开发存在投资金额高、回报周期长、租金高、招商难等特点，工业地产项目都会先修建住宅项目进行销售，以求回笼部分资金，缓解压力。
但随着大量雷同项目的上马，越来越严峻的销售、招商形势使得一些开发企业开始“铤而走险”。
据了解，目前个别工业项目，前期以工业地产的名义取得土地，后期则“偷梁换柱”，转而进行住宅开发。更有甚者，一些企业借工业地产之名，行“圈地”之实，捂地销售以牟取暴利。
本网通过实地勘察高新西区的部分工业用地，发现多数工业地块目前都处于闲置状态，而据当地居民介绍，这些地块空置时间已达数年之久。后经了解，此类现象在成都数个郊县地区多有存在。
“目前需要提防很多企业，尤其政府费尽辛苦招商引资来的大型企业，以发展工业的名义进行低成本圈地。”周海斌表示。
世家机构品牌总监吴思竹表示，工业地产除了要采取定制开发，根据客户要求制定厂房标准反租给客户外，合理规划也很重要。他表示，工业地产规划不仅包括区域位置、园区布局，还包括产业分布、比例，以形成产业链条，避免同质化等问题。
吴给出建议：工业地产的建设应该以人为本，充分将自然、城市、工业发展结合起来；其次政府应加强对工业地产的监督管理。如此，既可以避免企业以工业地产名义进行住宅开发，也能对进驻企业进行监管，优胜劣汰，从而带来持续的就业和税收，发挥出工业地产应有的作用。
四川大学经济学院教授、房地产经济研究专家冯宗容对本网表示：目前，成都工业园区遍地开花，其隐藏的“短视”等问题已经暴露出来。这就要求政府在未来工业园区的招商引资中，提前做好科学规划，充分考虑本地区的资源状况、基础设施、人才储备、市场规模等条件。（张大军 杜冉乐）
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