观音桥纯居住地块有望出让？
上半年，锐理已对多块优质地块进行了解读、推荐。今天，锐理要说的是位于江北区观音桥的必看好地，同时也是在后续的土地出让中，有望释放的众多优质土地之一。
公开资料显示，该宗地用地性质为二类纯居住用地，占地面积约16.4亩，容积率2.5，可建体量约2.7万方。地块所处地理位置优越，位于江北核心区域，1公里即达观音桥商圈，是城芯难得的纯住宅土地资源。
区域一公里内有观音桥商圈、龙湖新壹街；约2公里左右，有九街这一复合型特色街区；区域内还有苗儿石创艺特区、北仓文创街区等文创园。区域内商业布局完善，文艺氛围浓厚，不仅满足日常的休闲娱乐，更能陶冶情操，获取更高层次的精神追求。
地块与轨道3号线号线号线米。地块紧领渝澳大道，周边道路交通网络分布广，出行十分便捷。
地块2公里范围内，有米亭子小学、建北小学、蜀都小学、华新实验小学、苗儿石小学、蜀都中学、徐悲鸿中学等中小学校；还有重庆化工职业学院、重庆市商务管理学校、四川西南航空职业学院等职业技术类院校，教育资源充足，满足全龄化教育需求。
该地块2公里有江北中医院、重庆市江北区人民医院、重庆市红十字会医院、重庆北大阳光医院、重庆加州医院、渝北区第二人民医院、西南医院江北院区、重庆三一八医院、重庆仁爱医院、重庆黄泥磅医院等多家医疗机构，健康保障充足。
从2017年至今，观音桥片区供地疲软，5年间，仅3宗商住类用地成交，可建筑体量仅约36方。由于地处核心区域，人口密集，城市建设完备，几乎无空置地块可出，加之老旧房屋拆迁成本较大，导致供地稀少。
与之相对应的，则是土地价值高企。锐理数据显示，2020年以来，观音桥片区出让土地楼面均价已远超万元线。
锐理认为，高企的土地成本将会进一步增加房企的打造难度。同时，该宗地块较为“袖珍”，可建筑可量仅2.7万方。若房企想打造标杆项目，仍需进一步深研产品。
锐理数据显示，地块所在区域受供应不足影响，板块可售住宅量较少。目前区域内仅有重庆中心项目主力在售，中海寰宇时代、香港置地项目待售。
成交数据显示，2021年1-7月地块所在区域商品住宅仅成交17.2万方，供应仅13.6万方。市场常年供不应求。
从产品方面来看，重庆时代中心主力面积段集中在90-130㎡之间的；中海寰宇时代主力面积段集中在77-99㎡。
从市场环境来看，中海寰宇时代待售体量约为15万方，香港置地项目建筑体量约17万方。近30万方的存量将会对地块产品造成一定的压力。
从成交均价来看，近五年观音桥片区商品住宅价格持续上扬，目前区域均价约为20140元/㎡，区域均价总体偏高。
二手房市场方面，周边在售二手房多以刚需产品为主，且年限较久。其中，老旧二手房价格多集中在10000元/㎡-14000元/㎡之间；10年以内的品质二手房价格多集中在17000-22000元/㎡之间。
综合来看，地块周边可售产品供应不足；区域潜在产品以大平层等城市核心改善型产品为主。
锐理认为，为了进一步提升品牌价值，实现快速去化。该地块应综合市场需求，结合地块低容但地块面积小的属性，发挥城市核心区位优势及配套优势，打造城市核心品质高层。
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