市场报告｜2022上半年渝仓储招商竞争激烈汽车产业仓储需求迎短期结构性调整
近日，仲量联行发布《2022年上半年重庆商业及物流地产市场报告》。
2022年7月11日，重庆——上半年，重庆加速推动成渝地区双城经济圈互联互通、重大项目的集中开工，有效拉动投资增长，夯实其稳经济的压舱石作用。其中物流地产市场，居民刚性消费持续稳健，食品及本地餐饮类企业仓库搬迁和升级活动活跃。汽车产业进入换挡期，市场需求短期迎结构性调整。
仲量联行重庆总经理刘洋表示：“上半年，疫情反复令经济承压，产业办公增量需求回落。但重庆宏观经济仍具韧性，汽车及其配套产业、航运物流等产业仍释放积极信号。随着近期一揽子稳增长纾困政策效果逐步显现，下半年产业招引、旅游消费将有望迎来复苏，为下游商业及工业物流地产需求注入新动能。”
上半年，普洛斯北碚蔡家物流园一期、宝湾空港物流园一期投入使用。需求端，本地搬迁升级需求主导市场，高标库净吸纳量共计8.4万平方米，全市平均空置率较上年末下降1.0个百分点至24.6%。短期集中供应加剧仓库招商竞争，平均净有效租金较上年末下降0.8%，报20.9元/平方米/月。
生活刚需品支出对消费托底作用凸显，食品及本地餐饮类企业仓库表现活跃
上半年全国多地疫情反复，防疫管控升级大幅限制居民出行。数据显示，2022年头部季度全国居民人均可支配收入同比增长5.1%，增速较2021年同期下降8.6个百分点，较疫情前的2019年亦下降1.7个百分点。在此背景下，居民的消费倾向随之转变，全国范围食品、粮油、饮料等生活刚需品成为除药品、石油制品外为数不多录得销售正增长的品类。居民赖以生存的生活基本品支出对整体消费托底作用凸显。
聚焦重庆仓储市场，上述全国趋势亦得到较充分体现。前五月，重庆食品、生活日用品、饮料、烟酒类商品消费均录得明显的正增长。餐饮消费额也逆势微涨，农副食品加工业更是重庆主要工业门类中唯一增速较2021年进一步加快的行业。上半年，食品零售及本地餐饮类企业的仓储租赁活动也较为活跃，换租和新租活动显著高于其他行业企业。
西部物流园成为食品餐饮、零售商贸企业仓库首选区位
土主中梁山隧道开通后，沙坪坝西部物流园至渝中区的车程缩短至35分钟左右，至江北区车程压缩至30分钟，至礼嘉车程仅15分钟，是当之无愧的蕞优城配区位。此外，西部物流园目前已有亚冷和普冷两大国际高标准冷链服务商入驻，成为需求横跨干冷仓库的食品、餐饮、生鲜零售企业选址考量中的又一优势条件。因此，即使上半年全市仓库去化面积显著下降，租金持续承压，西部物流园依然仍是所有子市场中租金表现蕞文件的区域。预计至2023年，西部物流园将迎来一批新项目入市，届时这一城配物流核心地区有望形成供需两旺的市场格局。
汽车产业进入换挡升级期，仓储需求迎来短期结构性调整
重庆汽车产业正在经历新旧动能交替期，传统汽车产量和需求即将触及天花板；而另一方面，新能源汽车产能尚未完全释放。本地传统车企纷纷转型新能源赛道，如金康赛力斯、长安阿维塔等品牌，产能相对较小且产量尚未达到饱和，而新引入的新能源汽车项目如理想汽车的全国第三工厂完全投产仍需数年时间，造成以两江新区龙兴板块及北碚蔡家板块为代表的传统汽车制造集聚区汽配件仓储需求呈现结构性调整。仲量联行华西区产业与物流服务部总监尤鹏伟表示：“虽然部分传统车企进入产能瓶颈影响上下游配件商的仓储需求，但短期结构性需求调整难以撼动新能源汽车未来长期产能增长红利。此外，疫情影响下预制菜的消费市场将更加广阔，从而推动食品加工、餐饮企业的高标库、中央厨房需求逐步增长。”
回顾上半年重庆商业及工业物流地产市场，仲量联行华西区研究部总监朱建辉总结道：“随着重庆社会消费品零售总额首超北京、攀升至全国第二；物流巨头马士基、法国零售巨头老佛爷选址渝中；郑渝铁路开通后重庆东进接入全国高铁网络、全市轨道交通加密并延伸至江津都市区等多重利好加持，重庆的经济发展传递出不少积极的讯号。下半年，重庆商业地产市场或迎来结构性机遇，产业招引与消费引流是撬动经济的关键。”
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