大渡口工业园区内土地价值评估报告新
目录 前言 1、项目概况 所在区域：大渡口区 地块位置：建桥工业园 A 区 H06-2-1/03、H06-2-2/03 地块（原宗申厂区） 1）、地块主要经济技术指标： 规划用地性质：商住 地块面积：两宗地面积和为亩 容积率：均为 建筑限高：≤60 米 2、经济效益估算依据 2012-5 1． 重 庆 市建委 2008 年颁发的《重庆建筑工程计价定额》、重庆市建委 2000 年颁发的《全国统一安装工程预算定额重庆基价表》等定额及相应的取费标准。 2． 重 庆 市建设工程造价信息中心颁发的《重庆市造价信息》。 3．重庆市有关房地产开发的各种税费规定。 4．财务费用按商业银行现行贷款利率计取。 5．工程所在地类似项目的造价资料。 6．项目建设规模、装饰标准、设备配备标准等，按设计方案规定执行。 7、其他相关资料。 3、土地价值评估报告研究范围 本报告主要分析范围是宏观经济市场分析、区域房地产市场分析，土地 swot 分析以 及项目经济效益初步估算等方面。 头部部分：大渡口区区域简介 1． 大渡口区概况 大渡口区地处重庆市主城区西南部，濒临长江，东临巴南，南接江津，西北面 与九龙坡接壤。据史料记载，在清朝道光年间长江北岸设有义渡，该渡口为沿江数 十里渡口之首，大渡口由此而得名。1965 年为服务重钢而设区，面积仅平方公里， 1995 年区划调整后，辖区面积扩大到 103 平方公里，现辖五街三镇，常住人口约 30 万人，是重庆市主城区 12 个中心组团之一，是全部纳入重庆市规划的 600 平方 公里主城核心区内的两个区之一。近年来，大渡口区坚持扩大开放，坚持以人为本， 坚持错位发展，加快建设生态低碳宜居区、文化休闲功能区、新兴产业集聚区和新 型城市示范区，不断提高人民群众幸福指数，努力建设“生活品质之城、新兴产业 之区”。 辖区交通网络密集，成渝、渝黔、襄渝 3 条铁路干线 条铁路专用线 条轻轨线 公里长江水岸线 个水运码头，交通十分便捷。 大渡口区经济基础雄厚，有市级工业园区——重庆市建桥工业园区，以及 重钢集团、长征重工、国际复合、中石化、中船重工、中交集团等大中型企业，连 续多年被评为“重庆市工业十强区县”；有全市规模蕞大、技术先进的仓储设施， 是以冶金建材、汽车摩托车、装备制造、食品医药、电子信息、新型材料为主的现 代工业城区和现代物流基地。 2． 建桥工业园区概况 建桥工业园区位于大渡口区域， 2003 年重庆市政府批准设立的市级工业园区，规划 面积 10 平方公里，由Ａ、Ｂ、Ｃ三个分区组成，同年 6 月 18 日破土动工。园区重点发展 先进制造业、新材料产业、 医药食品产业、电子信息 产业和现代物流业。突出 大项目，突出产业链，打 造高新技术产业集群。 目前，中国石化、中国 石油、中交投资、中船重 工、美国凯雷、美国卡万 塔、加拿大派姆、意大利比亚乔、法国诺灵科、日本三井、韩国新尚、香港天安、台湾炬 神、上海梅林、三一重工、河北宝丰、四川九洲等知名企业进入建桥园区，其中设在建桥 园区的卡万塔中国总部，是重庆现有的 2 个跨国公司中国总部之一。 协议引资 300 亿元人民币。2008 年，园区一天创造工业产值 3000 万元，一天投资固定 资产 1100 万元，一天发生物流交易额 3000 万元，一天上缴税费 200 万元。连续 5 年被评 为重庆市“十强园区”。 在政府十二五规划中明确提到：加快建桥 A 区拓展升级，打造总部经济集聚地。拓 展建桥 A 区用地，将福茄路以北、上界路以南、西城大道以东、滨江路以西围合区域纳 入 A 区范围。推动 A 区企业围绕高新技术、研发中心转型升级。大力完善 A 区配套服务 功能,着力建设总部经济集聚区。结合轻轨站点、公交枢纽站场布局，依托西城大道重点 发展大型市场综合体和写字楼经济。 小结： 建桥工业园区是大渡口区的重点发展区域，随着政府的规划，交通等逐步完善，各种 综合市场及写字楼经济入住，将会为园区带来焕然一新的场面； 建桥园区在重钢搬迁之后，有力地挑起了大渡口经济发展的重担，使建桥园区在承接 东部产业转移的时候，成为了一片热土，推动大渡口快速稳健的发展。 第二部分：区域宏观市场分析 1、生产总值及增长速度 2011 年实现地区生产总值亿元，比上年增长%（下同），其中：头部产业增加值亿元， 增长%；第二产业增加值亿元，增长%；第三产业增加值亿元，增长%。头部产业增加值 占全区地区生产总值的比重为%，比上年上升个百分点；第二产业增加值比重为%，下降 个百分点；第三产业增加值比重为%，上升个百分点。 图 1：1996-2011 年全区地区生产总值及增长速度 单位：亿元 200 18.9 15.9 GDP GDP增速 18.1 17.0 16.0 16.7 20 150 9.8 10.4 10.9 10.8 8.7 12.6 12.0 11.6 11.0 10.0 15 100 142.5149.6177.2149.9 10 50 25.7 29.6 32.5 35.1 40.3 44.9 48.6 52.7 59.7 68.1 77.2 93.8 5 0 0 1996年 1998年 2000年 2002年 2004年 2006年 2008年 2010年 （数据 来源：大渡口政府信息网） 大渡口区域生产总值一直保持增长，在 2010 年达到蕞高，全年生产总值达亿元， 从 06 年后，GDP 增速一直保持在 10%以上，区域发展态势可观； 2、工业发展状况 69 家规模以上工业企业实现总产值亿元，比上年增长%。分轻重工业看，轻工业产 值亿元，增长%；重工业产值亿元，增长%。分行业看，钢压延加工业产值亿元，增长%； 摩托车制造业产值亿元，增长%；屠宰及肉类加工业产值亿元，增长%；玻璃及玻璃制品 制造业产值亿元，下降%。 2011 年实现工业增加值亿元，比上年增长%。其中：规模以上工业增加值增长%。 图 2：1998-2011 年全区规模以上工业总产值 单位：亿元 （数据来源：大渡口政府信息网） 规模以上工业企业全年实现出货值亿元，比上年增长%；新产品产值亿元，增长%。 表 1：2011 年全区规上工业主要产品产量 产品名称 单位 产量 增速 鲜冷藏肉 万吨 9 啤酒 千升 108900 水泥 万吨 292 玻璃纤维纱 万吨 23 粗钢 万吨 152 铁路货车 辆 2436 20 汽车配件 万元 111236 摩托车配件 万元 217753 （数据来源：大渡口政府信息网） 2011 年规模以上工业企业实现主营业务收入亿元，比上年增长%。实现利润亿元，下 降%，其中：建桥园区企业实现亿元，下降 %；经济效益综合指数%，比上年提高个百分 点，其中：产品产销率%，提高个百分点；全员劳动生产率 205808 元/人，提高%。 2011 年建筑业实现增加值亿元，比上年增长%。具有资质等级的总承包和专业承包建 筑业企业当年新签合同额亿元，下降%；实现建筑业总产值亿元，增长%；房屋建筑施工 面积 216.8 万平方米。 3、固定资产投资 2011 年固定资产投资额完成亿元，比上年增长%。按投资用途分，基础设施投资亿元， 下降%；工业投资亿元，增长%；房地产投资亿元，增长%。按投资主体分，建桥园区投 入亿元，增长%；城建管委会投入亿元，增长%。按投资产业分，第二产业投资亿元，增 长%；第三产业亿元，增长%。 图 4：1996-2011 年全区固定资产投资及投资率 单位：亿元，% 160 140 120 固定资产投资总额 投资率 71.2 78.5 81.4 62.7 80.7 75.2 92.2 100 80 100 80 60 40 52.6 32.8 29.3 35.4 40.7 45.2 16.7 22.2 10.5 60 40 20 20 0 1996年 1998年 2000年 2002年 2004年 2006年 2008年 2010年 0 （数 据来源：大渡口政府信息网） 4、社会消费品零售 2011 年实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长%。分行业看，批发业实现零售额 亿元，增长%；零售业实现零售额亿元，增长%；住宿业实现零售额亿元，增长%；餐饮 业实现亿元，增长%。 图 5 1996-2011 年全区社会消费品零售总额 单位：亿元 35 31.8 30 26.4 25 21.3 20 19.3 15.0 15 10 5 4.3 5.0 5.5 6.4 6.6 7.0 7.5 8.4 9.3 10.8 12.7 0 1996年 1998年 2000年 2002年 2004年 2006年 2008年 2010年 （数据来 源：大渡口政府信息网） 从商品销售情况看，全区批发和零售业实现销售额亿元，比上年增长%，其中， 限额以上单位销售亿元，增长%；限额以下单位销售亿元，增长%。住宿和餐饮业实 现营业收入亿元，增长%，其中，限额以上单位亿元，增长%；限下单位亿元，增长%。 5、财政总收入及财政依存度 2011 辖区入库税金及各项收入亿元，比上年增长%；区级财政总收入亿元，增长%； 地方预算内财政收入亿元，增长%；一般预算收入亿元，增长%。 图 6：996-2011 年全区区级财政总收入及财政依存度 单位：亿元，% 30 财政总收入 财政依存度 17.3 20 25 20 12.0 11.6 12.8 10.8 15 9.4 9.5 15 7.1 10 10 3.6 3.3 3.7 3.8 3.5 3.9 4.5 5.2 5 5 0 1996年 1998年 2000年 2002年 2004年 2006年 2008年 2010年 0 （数据来 源：大渡口政府信息网） 2011 年地方预算内财政支出亿元，比上年增长 %；一般预算支出亿元，增长%。 6、城镇居民家庭人均收入 图 7：2007-2011 年全区城镇居民家庭人均收入 单位：万元， 2011 年城镇居民家庭人均收入万元，比上年增幅 19%，2007 年-2011 年 5 年的涨 幅一直保持平稳上升的趋势。 第三部分：区域房地产市场分析 1、大渡口区房地产市场投资变化状况 图 8：2009-2011 房地产投资额走势 单位:亿元 （数据来源：大渡口政府信息网） 根据图可以看出，大渡口区近三年来的房地产投资 呈上升趋势，2011 年上 升 到 亿 元 ， 增 幅 达 到 %， 整 体 增 幅 较 大 ， 区 域 房 地 产 发 展 较 迅 速 。 2.区域房地产竣工量 图 8：2008-2010 房地产竣工量 （数据来源：天晟研究部） 从 2008 年-2009 年，大渡口区房地产业竣工量整体上升走势明显，虽然到 2010 年 竣 工 量 有 所 小 幅 度 减 少 ， 其 中 ， 住 宅 竣工量仍 然 占 据 房 地 产 市 场 的 消 费 主流，说明该区域房地产住宅类需求量较大，房地产业发展也比较迅速。 3.大渡口区商品房消化量 图 10 ： 2009-2011 房 地 产 商 品 房 消 化 量 120 100 80 60 40 20 0 商品房消化量 消化幅度 2009 44.7 61.00% 2010 60.75 35.70% 2011 113 86.60% 单位：亿元，% 100.00% 90.00% 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% （数据来源：天晟研究部） 从 上 图 可 看 出 ，大 渡 口 区 近 三 年 的 房 地 产 市 场 消 化 量 稳 步 提 升 ， 2011 年大 渡口区市场需求旺盛，商品房销售面积从 2009 年开始增速一路走高，到 2011 年首次突破 百万方大关，达到万平方米，同比增长%，实现销售额亿元，增长%。 4.大渡口区商品房建面均价走势 图 11：2009-2011 房地产建面均价表 （数据来源：天晟研究部） 从 上 图 可 看 出 ，大 渡 口 区 近 三 年 的 房 地 产 市 场 建 面 均 价 总 体 呈 上 升 趋 势 ， 虽 然 2011 年 的 房 地 产 建 面 均 价 增 速 有 所 放 缓 ，但 仍 然 保 持 了 较 高 的 增 长 率 ， 均 保 持 在 20%以 上 。可 见 ，随 着 大 渡 口 区 域 的 发 展 ，房 地 产 销 售 价 格 还 有 一 定的上升空间。 5、2011 年区域房地产市场总体供需状况 图 8：2011 年全区商品房供需变化 单位:万平方米 （数据来源：大渡口政府信息网） 2011 年末大渡口在建商品房施工面积首次突破 400 万大关，达到 477.5 万平方米， 同比增长%，其中：新开工面积 172.4 万平方米，增长%；销售规模大幅增长，市场需 求旺盛； 同时商品房待售面积从下半年开始逐步减少，到年末为 18.3 万平方米，在销售面 积逐步攀升的情况下，待售面积的减少，可见一定程度的供不应求； 6.区域房地产市场竞品状况 本 次 区 域 市 场 竞 争 情 况 调 研 选 择 了 4 个 重 点 参 考 楼 盘（ 距 本 地 块 距 离 较 近 ）， 研究其在产品特色，建筑风格，销售情况等方面的特征，旨在为本项目在确定 经济测算等方面提供充分的市场依据。 1）、 项 目 基 本 数 据 表 4： 项目名称 占地面积 总建筑面积 容积率 绿化率 蓝谷小镇 恒通御景天都 国瑞城 万方 55 亩 万方 万方 2 % 20 余万方 31% 26 万方 % 顺祥一街区 100 亩（拟建 37 万平方米） 万方 35% （数据来源：天晟研究部） 大渡口区重点参考楼盘大多属于中等规模体量，上述楼盘较小的为国瑞城 万方，该项目地理位置较好，位于步行街内，蕞大达到了 100 亩，相对而言， 本项目体量较大，背靠义渡公园，东临长江，有一定的江景优势。 2）、项目建筑风格及销售均价 项目名称 建筑风格 物业类型 销售均价 楼面地价 蓝谷小镇 新中式 洋房、公寓、商业 洋房 8000 1625 高层 6500 恒通御景天都 现代 高层、商业 高层 6700 505 国瑞城 现代 商业、住宅、公寓 高层 7600 / 顺祥一街区 / 商业、住宅 高层 8500 / （数据来源：天晟研究部） 综合而看，大渡口中心区域的项目物业类型基本都是住宅+商业模式，中心地段价格 稍高一点，高层折后均价均保持在 8000 以下，高端产品稀缺！！！ 3）、竞品户型特征及销售状况 项目名称 户型区间 户型区间 户型配比 户型 建面 比例 热销 户型 销售率 两房 73-110 60% 蓝谷小镇 两房、三房 两房、三房 两房 51% 三房 94-270 30% 恒通御景 一房、两房 一房、两房 两房 65-84 80% 两房 40% 天都 一房 20% 国瑞城 三房 三房 三房 106-125 100% 三房 85% 一房 38-65 顺祥一街 一房、两房、 一房、两房、 二房 67 / / 40% 区 三房 三房 三房 100 （数据来源：天晟研究部） 据图表，大渡口区住宅项目体量较小，顺祥一街区为复合型地产，规模较大，大渡口 区的市场现有户型多为两房和三房，一房的市场交缺，本项目为 400 多亩，体量较大，具 有一定的竞争优势，业态方面结合地理位置方向考虑。 小结： 1、 宏观调控持续进行，市场疲软的今天，大渡口区仍然能逆流而上，截止到 2011 年，房地产市场投资增幅虽稍有下降，但仍处于高速发展时期，随着区域发展将会更 加可观。 2、 区域房地产竣工量以及消化量依然坚挺，甚至突破年度百万方大关，消化量 攀升，市场需求化更加明显。 3、 区域市场供应量逐步减少，随着区域发展，结合现有项目的销售情况，可见 新增供应远不能满足市场需求。 4、 中心区域项目物业类型单一，缺乏高端产品，项目品质有待提升； 第四部分：项目用地条件及 swot 分析 1、项目用地条件分析 1）、区位分析 项目地块位于重庆主城大渡口组团 H 标准分区（建桥工业园 A 区内），是建桥园区 的起步区域；东临长江，区位优越，毗邻千亩义渡公园、马桑溪古镇，环境优美。由于处 于工业园区内，交通等其他生活配套设施不甚完善，等待成熟还需一定时间。 2）、周边环境分析 （1）.交通状况 项目南面与主干道（建桥大道）相邻，西面邻铜桥路，东面为铁桥路，北面背靠千亩 义渡公园，总体上项目位置视野开阔；但仅有少数公交车出入，目前出行交通有一定的局 限性。 （2）、生活配套 项目周围全是工业园区，无大型生活社区，甚至无零散分布的小商业，生活配套极度 缺乏。 （3）、地形地貌 项目地块无明显的坡地特征，整体地面较为平坦，南面邻主干道，可以打造临街商业， 外部除绿化带外，缺少其他良好的自然生态景观资源； (4)、景观资源 项目北面背靠公园，景观资源丰富，东临长江，滨江资源丰富，南面和西面与工业厂 房相邻，视野相对较为开阔。 (5)、污染 地处于重庆唯一园林式工业园区内，绿化率高达%，环抱准入严格，生态环境优美； 高绿化以及义渡公园的围绕，空气清新，仅项目西面与嘉威啤酒厂相邻处声噪较大。 （6 ）、地块 周边环 境示意 图 （ 7）、 地块 内部 环境 及厂 区 身较为平坦，除去前段的厂房外，北面后段种有树木，绿化较好。 项 目地 块本 2、地块 swot 分析 SWOT 分析是对项目自身的优势、劣势以及存在的威胁点和机会点的分析，旨在通 过对其充分研究，有效的规避项目的不利因素，蕞大限度的发挥项目的优势，把握可能的 机会点，为制定项目整体策略起指导作用。 1）、优势（Strength） 项目北面背靠大渡口区千亩义渡公园，景观资源丰富，周边绿化环境较好，步行 时间约五分钟，为未来本项目商业部分吸引较多客群； 南面邻主干道，距公交车站较近，交通条件极为便利； 项目四周工业厂区较多，不论是住宅还是商业，均可提供消费群体； 地块处于工业园区内，厂房建筑高度较低，东面邻长江，视野较开阔，可打造滨 江商业及住宅； 2）、劣势（Weakness） 目前，项目所在工业园区内，人气较为缺乏； 距离大渡口商业中心有一定距离，各类生活配套设施较为缺乏； 项目所在地现有交通条件极为不便，仅有一班车次在上下班高峰期经过本项目； 项目三面邻工业园区，难以对高端消费群体形成足够的吸引力； 项目地址处于工业园区内，较其他项目地理位置而言，可能存在一定的威胁； 3）、机会（Opportunity） 周边的旧城拆迁将会带来一定的刚性需求者； 随着大渡口区域的快速发展，区域整体竞争力提升，由此带动区域房地产业的发 展； 项目周边住宅类房地产品质项目较少，存在一定的市场； 已规划商业配套设施 1 万平方米，将引进餐饮、百货、银行、娱乐休闲等商业业 态，将会给园区带来更多的人气； 项目东面规划的商业金融用地，将会为本项目带来一定的消费群体； 4）、威胁（Threats） 未来几年内，区域内的住宅项目供应量增多，市场竞争力较为激烈； 周边潜在项目将对本项目带来蕞直接的竞争力； 3、区域周边土地成交情况一览 （ 红色 字体 地块 表示 离本 项目 地块 位置 较近） 大渡口区土地楼面地价走势一览 大渡口区年度土地成交楼面地价 07 年均价仅为 549 元/平米，至 2010 年均价已高达 2810 元/平米，增幅达到五倍以上；08 年仅两宗土地成交，代表性不大；总体长势明显， 2010 年由于调控开始，土地楼面地价稍有下降，到 2011 年土地楼面均价已降至 1716 元/ 平米； 第五部分：项目（假设开发）经济效益估算 1、地块指标一览表 地块编号 面积 （公 顷） 规划 兼容 用地 用地 性质 性质 容 建筑 积 建筑限 绿地率 密度 公共配套设施 率 高（米） （%）≥ （%） ≤ H06-2-1/03 R2C2 —— ≤40 ≤60 公厕、垃圾收 集点、文化活 30 动站、体育活 动中心 H06-2-2/03 R2C2 —— ≤40 ≤60 幼儿园、社区 30 卫生服务站、 农贸市场 地块指标显示：该宗地（两地块）土地面积合计为亩，容积率为，建筑限高≤60 米， 建筑规模合计约 71 万方。该宗地可开发产品类型选择性较强，结合地块所处区域市场供 需量，项目周边资源环境及地块本身指标考虑，我们初步认为：该地块上商品房供应类型 以花园洋房+小高层为主，诉求打造低密度、高品质、居住环境优、舒适度高的居住区。 2、项目（假设开发）经济技术指标 项目住宅供应量约 60 万方，项目陆续开发完成后，可供房源 6000 余套，可基本满足 各类人群住房需求。项目开发完成后，整体商业供应量将达 10 余万方，可满足购房者及 周边居住人群购物、娱乐、教育、文化、休闲、医疗等方面需求。 《项目经济技术指标表》 序号 指标名称 指标值 比例 备注 1 项目总用地面积(亩) － － 2 容积率 － － 3 建筑密度(%) 40 － － 4 绿地率(%) 30 － － 5 建筑高度（m） 60 － － 6 总建筑面积(㎡) 831033 % 含地下建筑面积 地上建筑面积(㎡) 716408 % 按容积率计算 地下建筑面积(㎡) 114625 % 按建筑物占地面积计算 7 住宅用房(㎡) 599947 % 地上建筑面积 8 商业用房(㎡) 107461 % 地上建筑面积 9 公建配套(㎡) 9000 % 地上建筑面积（估算） 其中：公厕(㎡) 100 － 地上建筑面积 垃圾收集点(㎡) 150 － 地上建筑面积 文化活动站(㎡) 150 － 地上建筑面积 体育活动中心(㎡) 4900 － 地上建筑面积 幼儿园(㎡) 1500 － 地上建筑面积 社区卫生服务站(㎡) 200 － 地上建筑面积 农贸市场(㎡) 2000 － 地上建筑面积 10 户数 6300 － 95(㎡)/户 11 人数 18000 － 3 人/户 12 车位数 3780 — 按户数 1：配置计算 其中：地上车位数 750 — — 地下车位数 3000 — 地下按 80%计算 13 车位面积 112490 － 按 1：计算 其中：地上车位面积 — － — 地下车位面积 90000 － 30(㎡)/位 3、项目投资开发成本估算 1）、 估 算 范 围 项目开发建设投资包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑 安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费、管理费用、财务费用、开 发期税费、及其它不可预见费用等。 2 ）、 估 算 依 据 1． 重 庆 市建委 2008 年颁发的《重庆建筑工程计价定额》、重庆市建委 2000 年颁发的《全国统一安装工程预算定额重庆基价表》等定额及相应的取费标准。 2． 重 庆 市建设工程造价信息中心颁发的《重庆市造价信息》。 3．重庆市有关房地产开发的各种税费规定。 4．财务费用按商业银行现行贷款利率计取。 5．工程所在地类似项目的造价资料。 6．项目建设规模、装饰标准、设备配备标准等，按设计方案规定执行。 7、其他相关资料。 3）、项目投资估算—开发成本说明 （1）、土地费用 土地成本中土地价格（综合价金，含转让费及出让金）参照假设拿地时土地单价 267 万元/亩；地上少量厂房建筑物等，可不予补偿；未包含土地转让费用及土地实际交易产 生税费。 （2）、前期工程费 前期工程费主要包括项目前期可研编制及市场调查费、控规编制及调整费、国内外的 设计费、水文地质勘察费及三通一平费用。 （3）、基础设施建设费 基础设施建设费是指建筑物 2 米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工 程。其费用包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、路灯、电讯、环卫等工程 建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。 （4）、建筑安装工程费 建安工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费 用等。包括商业用房、小高层住宅及多层住宅的建筑安装工程费用。 （5）、基础和公共配套设施建设费 主要是指为整个小区服务的各种非盈利性的公共配套设施的建设费用，主要物管用房、 医疗、邮政及会所等公共设施用房及地下车库用房 （6）、开发间接费 开发间接费是指开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。 （7）、开发期间税费 房地产项目开发期间所需交纳的税费，主要包括：土地使用税，供电贴费，绿化建设 费，分散建设市政公用设施费，电话初装费，人防易地建设费等。 （8）、其他费用 主要包括：临时用地费，临时建设费，工程造价咨询费、总承包管理费，合同公证费， 工程质量监督费，工程监理费等。 （9）、不可预见费 因本项目开发周期长，在开发过程中出现的不可预见的基础或其他附加工程增加的费 用和不可预见的因原材料价格上涨所增加的额外费用。 《投资估算表》 建筑 单位成 序 金额 费用名称 规模 本(元/ 号 (万元) (M2) ㎡） 备注 根据 1+2+3+4+5+6+7+8 一 开发成本 —— —— 290225 计算 1 土地费用 716408 1600 114625 预计 ——土地出让金 716408 1600 114625 暂估一项 2 前期工程费 716408 57 3979 建筑安装工程费用*% ——可行性研究费 716408 8 583 建筑安装工程费用*% ——规划设计费 716408 24 1748 建筑安装工程费用*% ——项目勘测费 716408 8 583 建筑安装工程费用*% ——三通一平 716408 16 1165 建筑安装工程费用*1% 3 基础设施建设费用 716408 180 12895 建筑安装工程费用*11% 根据建筑类型（多层、高层、 商业用房） 4 建筑安装工程费用 707408 1647 116534 估算均价，（建筑结构为： 框架、框架—剪力墙结构） 公共配套设施建设 根据基础配套设施要求计 5 123625 1622 20049 费 算 ——公厕 100 500 5 按规划要求 ——垃圾收集点 150 500 8 按规划要求 ——文化活动站 150 1200 18 按规划要求 ——体育活动中心 4900 800 392 按规划要求 ——幼儿园 1500 1500 225 按规划要求 ——社区卫生服务 200 1000 站 20 按规划要求 ——农贸市场 2000 600 120 按规划要求 ——地下车库/其 114625 1700 19486 按地下建筑面积计算 它 6 开发期间税费 716408 163 11653 建筑安装工程费用*10% 7 其他税费 716408 65 4661 建筑安装工程费用*4% 8 不可预见费 716408 81 5827 建筑安装工程费用*5% 二 开发费用 —— —— 25947 按 9+10+11 计算 9 销售费用 —— —— 12123 按销售收入×3%计算 10 财务费用 筹措资金利息=开发成本 —— —— 6568 *30%*（一年期基准贷款利 率*） 11 管理费用 —— —— 7256 按开发成本*%计算 三 开发建设投资总额 —— —— 316171 开发成本+开发费用 4、销售收入及营业税金及附加 依据我们对重庆房地产市场整体价格判断及大渡口区域商品房成交套数、成交面积、 成交价格走势分析。结合该区域内在售同类型产品价格区间与所开发项目（地段、商业配 套、交通设施、公交线路、自然资源、规划、成长性）因素综合考虑，给出产品谨慎估价 （花园洋房+小高层类型）为建面 6060 元/平方米。 《项目销售收入估算表》 销售均价/ 可售建 可实现销售 序 物业类型 （元/平 筑面积 收入合计（万 号 方） （m2) 元） 备注 1 住宅 按照目前该区域多层与 6060 569949 345389 小高层综合平均价谨慎 估计 2 商业用房 11500 102088 82181 结合周边商业价格及地 块成熟度综合估算. 地下车位面 3 1200 积 90000 3240 保守估算 4 公共建筑 —— —— —— —— 5 合计 762038 430810 未包含地下车位销售收 入 1，“可实现总销售收入”指首次开盘后，2 年内按住宅 100%销售，车位面积销售 约 30%，商铺销售面积实现 70%销售计算。 2，销售面积按照地上建筑面积的 95%计算。 《销售收入与经营税金及附加估算表》 序号 项目 计算依据 金额（万元） 备注 1 销售收入 —— 430810 按可销售面积计算 2 与交易有关税费 —— 24341 营业税 （1）*5% 21541 城市维护建设税 （）*7% 1508 教育费附加 （）*3% 646 地方教育费附加 （）*2% 431 交易印花税 （1）*% 215 5、项目损益表（静态分析） 《项目损益表》 序号 项目 1 经营收入 1 ——销售收入 2 经营成本 3 经营税金及附加 4 土地增值税 5 利润总额（1-2-3-4） 6 所得税 7 税后净利润（5-6） 经济指标： 1 投资利润率： 2 资本金净利润率： 3 销售净利率 金额 430810 430810 316171 24341 8753 81546 20386 61159 % % % 计算说明 按可销售收入计算 《投资估算表》—开发投资总额 经营税金及附加估算表 按计算要求估算 企业所得额 25%计算 投资利润率=年平均利润总额/总投 资*100% 资本金净利润率=年平均净利润总 额/资本金（资本金按投资总额的 30%计算） 销售净利率=税后利润/销售收入 *100% 4 销售毛利率 销售毛利率=（税前利润+开发费用） % /销售收入 注：土地增值税和所得税均在计算期蕞后一年进行了清算 单因素（静态）不确定性分析 （1）、土地价格变动分析 项目 资 投销本 不确 楼面 变动后 变动 开发 开发投 经营成 税前 税后 税后 所得税 资售金 定因 地价 的总额 金额 成本 资总额 本（含 增值 利润 利润 利润 （25%） 利净净 素变 (元 （万/ （万 （元 （万/ 营业税 税 （万 总额 （元 （万元） 润利利 化率 /M2) 元） 元） /M2） 元） 费） 元） (万元) /M2） 率率润 率 基本方案 0 1600 0 0 3805 316171 340512 8753 81546 20386 61159 % % % 803 5% 1680 120357 5731 3874 321902 346243 6518 78049 19512 58537 % % % 768 土地价格 -5% 1520 108894 5731 3736 310440 334781 10988 85041 21260 63781 % % % 837 -10% 1440 103163 11463 3667 304709 329049 13224 88537 22134 66403 % % % 871 （2）、销售价格变动分析 项目 资 投销 不确 销售 变动后 变动 开发 开发投 经营成 税前 税后 本 平均 所得税 资售 定因 单价 的总额 金额 成本 资总额 本（含 增值 利润 利润 金 利润 （25%） 利净 素变 (元 （万/ （万 （元 （万/ 营业税 税 （万 总额 净 （元 （万元） 润利 化率 /M2) 元） 元） /M2） 元） 费） 元） (万元) 利 /M2） 率率 润 率 基本方案 0 6060 0 0 3805 316171 340512 8753 81546 20386 61159 % % % 803 5% 6363 452351 21541 3805 316171 340512 15215 96623 24156 83475 % % % 1095 销售价格 -5% 5757 409270 21541 3805 316171 340512 2291 66467 16617 52942 % % % 695 主要不确定性因素分析 从房地产市场情况来看，影响本行业项目开发财务效益的主要不确定性因素 有销售价格、土地成本、建安工程成本三大类，因建安成本较为固定，主要对土 地价格与销售价格分析 针对本项目（假设开发）实际情况，拿地成本是项目开发前较大不确定的因 素，由于地块所处地段位置、用地性质规划变更因素，本宗地与该区域内其他宗 地成交价格参考性、可比性不高。 本项目（假设开发）销售价格受自身成本影响外，销售价格走势主要受项目 周边未来开发成熟度，项目所在周边规划，项目所在交通道路设施建设因素影响 大。 （本报告完）
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