评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其

　　按照国务院1991年91号令《国有资产评估管理办法》和国家其他有关资产评估

　　法规的要求，以及规定的法定程序，评估机构在进入评估工作现场前要求产权持有者

　　对纳入评估范围的资产进行清查核实，并根据清查结果进行相应调整处理。本公司评

　　区童家溪镇同兴园区一路8号、使用权面积为29,488.2平方米的工业用地使用权。

　　本次委估对象位于重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路8号，其对应的权证（107

　　房地证2012字第01961号、01964号）记载的宗地总面积为61,629.3㎡，本次评

　　估面积为其中的29,488.2㎡（具体范围见红线图），待评估范围土地临同兴园区一路，

　　本次评估的清查核实工作贯穿于整个评估工作过程，评估人员于2012年6月26

　　日进行了现场勘察。评估机构依据制订的资产清查方案，根据资产的特性，进行检查

　　核实。在清查核实的过程中，评估人员主要关注两方面的情况：一是产权持有者产权

　　的真实性并实施了必要的查验程序，二是提供资料的真实性、准确性、完整性，并作

　　证附图和委托方提供的待评估土地的红线、根据委托方提供的《重庆市国有土地使用权出让合同》（渝地（2004）合字

　　（北碚）第267号），仅明确了本次评估范围内的土地所在大地块的容积率为1.2，

　　未单独明确评估范围内土地的容积率；《建设用地规划许可证》等规划资料亦未约定

　　积根据委托方提供的产权证和宗地红线、根据委托方提供的《重庆市国有土地使用权出让合同》（渝地（2004）合字

　　（北碚）第267号），仅明确了本次评估范围内的土地所在大地块的容积率为1.2，

　　未单独明确评估范围内土地的容积率；《建设用地规划许可证》等规划资料亦未约定

　　容积率；根据产权证记载，本次评估范围内的土地所在大地块土地面积为61,629.3㎡，房屋建筑面积为8,141.53㎡，据此计算目前大地块的实际容积率为0.13；委估

　　土地现状为空地。因此，根据现有资料并结合地块现状分析认为，评估对象土地的容

　　利人为委托方迁址更名前的名称，即重庆华智控股股份有限公司。根据委托方提供的

　　公司迁址的变更登记的工商资料可确认本次评估委托方和证载权利人为同一单位。

　　区童家溪镇同兴园区一路8号、使用权面积为29,488.2平方米的工业用地使用权。

　　纳入本次评估范围的土地使用权为产权证号107房地证2012字第01961号、

　　01964号证载土地使用权面积（61,629.3㎡）的一部分，其具体范围和使用权面积根

　　土地使用权面积：纳入本次评估范围的土地使用权为产权证号107房地证2012

　　字第01961号、01964号证载土地使用权面积（61,629.3㎡）的一部分，本次评估

　　土地级别：产权证未记载土地级别，根据重庆市土地级别册查询为工业用地9级。

　　合同》（渝地（2004）合字（北碚）第267号），仅明确了本次评估范围内的土地

　　所在大地块的容积率为1.2，未单独明确评估范围内土地的容积率；《建设用地规划

　　许可证》等规划资料亦未约定容积率；根据产权证记载，本次评估范围内的土地所在

　　大地块土地面积为61,629.3㎡，房屋建筑面积为8,141.53㎡，据此计算目前大地块

　　的实际容积率为0.13；委估土地现状为空地，待建设利用。根据《重庆市国有土地使

　　用权出让合同》并结合地块现状分析认为，评估对象土地的容积率最高可大1.2，本

　　土地开发程度：宗地红线外“六通”(通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路)，

　　重庆直辖市位于长江上游，地处我国中西结合部，地跨东经105°17-110°11、

　　北纬28°10－32°13之间。东邻湖北、湖南，南靠贵州，西接四川，北连陕西。重

　　庆市简称渝，是中国西部唯一的直辖市。重庆地处长江经济带的“龙尾”，三峡库区

　　腹地，是进出中国大西南的水上门户，是我国西南地区的工商业重镇和长江上游最大

　　重庆市下辖15个区、4个县级市、21个县(自治县)，幅员面积8.24万平方公里。

　　万，城镇化率为53.0%。属亚热带季风性湿润气候，日照总时数1000－1200小时，

　　的中山和低山构成。境内土地资源以丘陵和低、中山为主体,约占90%，平坝不足10%，

　　海拔多在500米以下，属东南陷褶地带。土地类型多样,分为近10个土类,其中紫色土

　　类居多，约占土地总面积的40%。据2009年统计数字,地域内土地资源面积共有

　　822.69万公顷，其中耕地面积共223.76万公顷，占土地资源总面积的27.20%；园

　　地面积共23.93万公顷，占土地资源总面积的2.91%；林地面积共328.81万公顷，

　　占土地资源总面积的39.97%；牧草地面积共23.71万公顷，占土地资源总面积的

　　2.88%；其他农业地面积共91.02万公顷，占土地资源总面积的11.06%；建设用地

　　共60.61万公顷，占土地资源总面积的7.37%；未利用地共70.85万公顷，占土地资

　　2011年重庆全年实现地区生产总值10011.13亿元，同比增长16.4%，经济增速

　　跃居全国第一。从历史发展进程看，目前远超直辖以来11.9%的年均增速和发展态势

　　较好的“十一五”时期14.9%年均增速，继续保持在15%以上高位区间运行。分季度

　　看，一季度同比增长16.3%，上半年增长16.5%，前三季度增长16.5%。分产业看，

　　第一产业增加值844.52亿元，增长5.1%；第二产业增加值5542.80亿元，增长21.8%，

　　其中工业增加值4690.46亿元，增长22.2%；第三产业增加值3623.81亿元，增长

　　重庆经济进入了一个高速发展期，近3年实现了4个翻番。2011年GDP超万

　　亿、投资达到7600亿、地方财政收入近3000亿、规模以上工业总产值达到1.2万亿，

　　均比2008年翻了一番。其中，以反映地区经济运行综合状况的GDP指标翻番周期

　　逐渐缩短，1995年开始，8年翻一番；2004年开始，5年翻一番；2009年到2011

　　年3年翻了一番。 2011年重庆市地方财政收入超过2900亿元，居全国第五。城乡

　　居民收入增长15.5%和22.8%，分别提高4.2个、5个百分点。在全市工业总产值超

　　过万亿大关的同时，工业经济效益综合指数达到251。在经济快速发展的同时，居民

　　重庆市城市规划坚持可持续发展的原则，与全面建设小康社会战略目标和“314”

　　总体部署相衔接，综合考虑宏观环境和发展条件，到2012年，地区生产总值迈上万

　　亿元新台阶，“五个重庆”、内陆开放、统筹城乡取得重大进展，民生改善成效显著；

　　到2015年，在2010年基础上地区生产总值翻一番，农民人均纯收入翻一番以上，

　　城镇居民人均可支配收入增长75%。西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中

　　心和城乡统筹发展的直辖市基本建成，在西部地区率先实现全面建设小康社会目标，

　　西部增长极逐步形成——地区生产总值年均增速保持12.5%左右，达到15000

　　亿元，人均地区生产总值突破50000元。建成西部地区现代产业高地，工业总产值超

　　过25000亿元；“三大中心”基本建成——基本建成长江上游地区的金融中心、商贸

　　物流中心和科教文化信息中心，金融业增加值比重超过10%，社会消费品零售总额突

　　破6000亿元，物流成本大幅度降低，科教、文化、信息服务经济社会发展能力明显

　　增强，成为人流、物流、资金流、信息流汇集地，对长江上游地区乃至西部地区的综

　　合服务功能显著提升；“五个重庆”基本建成——“宜居重庆”，生活舒适、环境优美、

　　功能完善、繁荣和谐，成为西部最宜居城市之一。“畅通重庆”，铁路营运里程、高速

　　公路通车里程分别新增近1000公里，基本建成长江上游地区综合交通枢纽。“森林重

　　庆”，森林覆盖率达到45%，城市绿地增量提质，林业综合效益明显。“平安重庆”，

　　社会治安秩序良好，人民安居乐业，投资者安全放心。“健康重庆”，市民健康指标高

　　2011年重庆全年批发和零售业增加值747.30亿元，比上年增长14.3%，占全市

　　地区生产总值的7.5%；住宿和餐饮业增加值166.31亿元，增长10.4%。

　　全年社会消费品零售总额3487.80亿元，比上年增长18.7%，扣除价格因素，实

　　际增长13.4%。分城乡看，城镇实现社会消费品零售额3317.10亿元，增长18.8%；

　　乡村实现社会消费品零售额170.70亿元，增长16.9%；分行业看，批发和零售业零

　　在限额以上批发零售业零售额中，石油及制品类增长51.9%，通讯器材类增长

　　48.0%，金银珠宝类增长46.2%，建筑及装潢材料类增长41.6%，文化办公类38.2%，

　　家具类增长37.4%，服装鞋帽类增长33.7%，汽车类增长30.4%，粮油食品类增长

　　2012年重庆市产业结构调整步伐加快，重庆市以建设国家重要的先进制造业基

　　地及建设西部地区现代服务业高地为重心，加快重庆市产业结构的不断优化升级。

　　放引进、创新模式、集群发展”的原则，推行产业链垂直整合模式，加快发展以信息

　　产业为主要支柱的战略性新兴产业。实施“2+10”建设方案，即：基本建成国内最大

　　笔记本电脑生产基地；基本建成国内最大离岸数据开发和处理中心；集中打造通信设

　　备、高性能集成电路、节能与新能源汽车、轨道交通装备、环保装备、风电装备及系

　　统、光源设备、新材料、仪器仪表、生物医药10大重点产业集群，建成万亿元级国

　　项目、大企业、大基地、大支柱”战略，推动传统优势产业高端化发展，推动汽车摩

　　托车、装备制造产业大力发展“整机+配套”；推动天然气石油化工、材料产业构建原

　　材料精深加工产业链，大力发展循环经济，提高资源利用率和附加值，建成内陆地区

　　资源优化配置、竞争优势突出的综合性化工基地、中国铝加工之都和千万吨精品钢材

　　基地；推动轻纺等劳动密集型产业大力实施成品产业链品牌战略。发挥军工基地优势，

　　发展公共安全装备。引导产业和生产要素向园区集聚，加快用新技术、新材料、新工

　　艺、新装备改造提升传统优势产业，引进、培育和保护知名品牌，以“重庆创造”提

　　优化制造业布局，构建“1+2+4+N”开发区格局。即：“1”，两江新区；“2”，两

　　路寸滩保税港区和西永综合保税区；“4”，4个国家级开发区，其中九龙坡国家级高

　　技术开发区向中梁山以西拓展空间，重点发展信息、生物等高技术产业；南岸国家级

　　经济技术开发区向铜锣山以东拓展空间，重点发展通信设备、装备制造等产业；万州

　　国家级经济技术开发区重点发展化工、装备制造、新能源等产业；长寿国家级经济技

　　术开发区重点发展化工、材料、装备制造等产业。“N”，区县市级特色工业园区。

　　服务能力，基本建成江北嘴金融核心区，成为内陆地区特色鲜明的金融高地。壮大银

　　行、证券、保险主体金融业；建设创新型金融机构集聚高地；完善金融要素市场体系；

　　加快建设金融结算中心；继续深化完善金融发展环境，加强信用体系建设，健全融资

　　流枢纽集散能力，加快建设西部地区国际物流中心。结合“内客外货”交通枢纽布局

　　调整，建设主城“三基地四港区”、洛碛化工物流园、西部国际涉农物流加工区等国

　　建设国际知名旅游目的地，加快旅游业转型升级，提升品牌形象，强化整体营销，

　　建成特色鲜明、产品多元、服务最优良的国际知名旅游目的地和西部旅游集散中心，

　　构建山水都市旅游区、长江三峡国际黄金旅游带和渝东南民俗生态旅游带空间格局；

　　全面提升观光旅游，加快发展休闲度假旅游，积极发展红色旅游、历史文化旅游、民

　　俗文化旅游和乡村体验旅游，开发邮轮游艇等专项旅游；壮大旅游龙头企业，建设旅

　　费业态，培育消费热点，拓展服务范围，建成西部地区产品丰富、环境优越、服务一

　　际化、品牌化，加快发展会展业，建设以重庆国际博览中心为核心的悦来会展城，调

　　整优化国际会展中心、重庆展览中心、重庆农业展览中心等会展平台功能。积极举办

　　国际国内重要展览、会议、重大赛事等活动。围绕重点产业、优势资源、民族文化特

　　2011年1-9月，重庆全市完成规模以上工业总产值8345.3亿元，同比增长28.2%；

　　规模以上工业增加值2450.1亿元，增长22.7％，高于全国平均8.5个百分点，增幅

　　全国第一。预计全年完成规模以上工业总产值11600亿元，同比增长27%以上；规

　　模以上工业增加值3300亿元，增长22％。2011年1-8月，重庆全市规模以上工业

　　经济效益综合指数为199.8，同比提高16.9个百分点，持续保持高位区间运行；实现

　　利润305亿元，同比增长22％；亏损面10.6％，同比降低0.4个百分点；全员劳动

　　生产率15.7万元/人，同比增长21.4％。西南铝、重钢、小康、格力等大型集团利润

　　实现较大增长，企业盈利能力增强为工业经济继续保持较快增长提供了重要支撑。

　　2011年重庆招拍挂工业用地成交超过1.7万亩，达到了历史最高位，推动了成交

　　总面积大幅增长。随着东部沿海地区产业向中西部地区转移步伐加快，同时“渝新欧”、

　　“渝深欧”、“渝沪美”等形成的国际贸易大通道改善了重庆工业发展的物流环境，重

　　庆第二产业快速发展，工业用地需求大量增长，特别是两江新区、西永综合保税区成

　　立，吸引了大量工业、物流企业进入，工业及仓储用地成交量增长明显。2011年工

　　业及仓储用地共成交135宗，成交面积17876亩，较2010年增长129.40%，成交

　　/亩，较2010年增长73.91%，两路寸滩保税港区工业用地价格较高，拉高了整体均

　　价，重庆保税港区开发管理有限公司取得的5宗土地成交均价超过了130万元/亩，

　　755平方公里，城区建成面积16平方公里，辖5个街道，14个镇，65万人，人口密

　　度842人/平方公里。其中非农人口28.49万人。是重庆的风景旅游区和智力型清洁

　　道纵贯南北，区间干道连接四面八方。北碚距重庆市中心24公里，距重庆江北国际

　　机场27公里，交通便捷。目前，全区公路通车总里程1124.56公里，其中，高速公

　　路37.82公里，国省道62公里，（县）区道215.51公里，乡道163.57公里，专用道

　　32.23公里，村道613.43公里，全区乡镇通畅率100%，通村通畅率76.5%。通航河

　　流一条，航道里程48.62公里，港口（码头）34个，水路基础设施建设发展较快，

　　全区所有客渡船完成标准化改造，北碚、澄江等码头、渡口已具规模。现有襄渝铁路、

　　了电话程控化和长途传输数字化，可与国外190个国家和地区、国内2000多个市县

　　直通信息。已实施的国家示范项目北碚智能化信息网络已联通国际互联网。全区铺设

　　和安装了天然气管道400多公里及相应配套储气罐站，城区天然气气化率达到90%

　　江上游亚热带阔叶林植物宝库，这道绿色生态屏障，减少了主城区的“热岛效应”。

　　2010年6月18日，中国第三区——重庆“两江新区”正式挂牌成立，这是距上

　　海“浦东新区”，天津“滨海新区”之后的又一国家副省级新区诞生，标志着中国大

　　开放进程从东到西的战略大转移，重庆成为了全国区域发展大格局中的战略重心和新

　　一轮西部大开发的“新引擎”。作为两江新区“1心4带”产业总体布局中的“高新

　　技术产业带”和“都市综合功能区”的蔡家组团（同兴工业园）随之迎来了新的战略

　　蔡家组团幅员面积75平方公里，是重庆市规划建设的11个城市外围组团之一，

　　位于重庆市主城区“北上战略”的主要拓展区和近期开发建设的重点区域，自然山水

　　得天独厚，一行青山做依，三面碧水环绕，地理优势明显（处于市区经济联动和功能

　　衔接的枢纽位置），生产要素齐备（水、电、气供应充足，通讯已实现全覆盖，路网

　　骨架基本形成），配套设施完善（高档社区聚集、商务设施俱全、休闲娱乐丰富）是

　　一块未被破坏、适宜集中连片大规模开发的风水宝地、兴业宝地，被成为“目前重庆

　　城市开发建设中唯一的、最好的西装料”。组团远期（2050年）规划建设面积48平

　　方公里，人口50万人；近期（2020年）规划建设面积31平方公里，人口30万人。

　　2002年12月批准成立并于2005年8月经国家发改委审核通过的首批16个市级特

　　色工业园区之一，是重庆市加工贸易梯度转移重点承接地示范园，也是重庆市十强特

　　色工业园区之一。园区规划面积12.57平方公里，大力培育战略性新兴产业，大力发

　　展循环经济，低碳经济；重点培育光机电仪、电子信息、高端装备制造、新能源、新

　　材料、生物制药等新兴产业以及软件服务，现代物流等生产性服务产业。现已基本建

　　成6平方公里，4.2平方公里土地已供应完毕，初步形成了与地区资源、能源以及环

　　②交通状况：估价对象临同兴园区一路和支路，通过同兴园区一路、国道212线

　　础设施较完善，周边有苯特钢构、重庆鑫灿机械、华润机械、重庆康华瑞明细科技公

　　临街、临路状况： 临同兴园区一路和支路，处于国道212线和同兴园区一路的

　　基础设施条件：宗地红线外“六通”(通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气)，

　　土地使用权出让合同》（渝地（2004）合字（北碚）第267号），仅明确了本次评

　　估范围内的土地所在大地块的容积率为1.2，未单独明确评估范围内土地的容积率；

　　《建设用地规划许可证》等规划资料亦未约定容积率；根据产权证记载，本次评估范

　　围内的土地所在大地块土地面积为61,629.3㎡，房屋建筑面积为8,141.53㎡，据此

　　为：委估宗地在评估基准日2012年6月26日，所有权属于国家，权利人为浙江华

　　智控股股份有限公司，土地使用权面积为29,488.2㎡，土地使用权类型为出让，用

　　途为工业用地，容积率为1.2，剩余使用年限为42.11年，土地级别为工业用地9级，

　　开发程度为宗地红线外“六通”(通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路)，红线内“部

　　分场地平整（基准日现状平整程度）”，无抵押、担保等他项权利限制条件下的土地使

　　用权公开市场价值。（注：根据委托方提供的《重庆市国有土地使用权出让合同》（渝

　　地（2004）合字（北碚）第267号），仅明确了本次评估范围内的土地所在大地块

　　的容积率为1.2，未单独明确评估范围内土地的容积率；《建设用地规划许可证》（渝

　　规地证（2004）碚字第0024号）等规划资料亦未约定容积率；根据产权证记载，本

　　次评估范围内的土地所在大地块土地面积为61,629.3㎡，房屋建筑面积为8,141.53㎡，据此计算目前大地块的实际容积率为0.13；委估土地现状为空地。根据《重庆市

　　国有土地使用权出让合同》并结合地块现状分析认为，评估对象土地的容积率最高可

　　价方法主要有收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法

　　和路线价法等几种方法，不同的估价方法从不同的角度反映了委估宗地在一定权利状

　　态和一定时间点的价格水平，但各种方法的适用条件、方法特点、资料要求有所不同，

　　从而在估价实务中，需根据估价目的、委估宗地的实际状况和所在地区的房地产市场

　　委估宗地为待开发工业用地，具有开发潜力，但工业房地产的交易不活跃，开发完成

　　后的房地产价值难以合理预计，故本次不采用剩余法进行评估；委估宗地虽然位于重

　　庆市基准地价的覆盖范围之内，但考虑到基准地价本身主要反映了政府的产业政策导

　　向，其本身并不是首先为土地估价服务的，且重庆市基准地价体系制定的时间过早，

　　虽然在2007年对区县进行了土地级别调整，但重庆市近几年整体经济发展迅速，城

　　市建设和房地产市场等影响地价水平的因素发生了较大的变化，故本次不采用该方法

　　进行评估；委估宗地所在区域没有土地路线价的基础资料，缺少必要的条件，显然不

　　宗地的交易案例较充足，可以采用市场比较法进行估价。委估宗地所在地区征地文件

　　健全，从近2年的征地公告判断，征地文件也得到了较好的执行，且土地的开发成本、

　　近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估

　　算待估土地客观合理价格的方法。根据《城镇土地估价规程》，并结合委估宗地实际

　　待估宗地按正常市场交易考虑，比较实例均为挂牌方式出让，根据当地市场状况，

　　挂牌方式出让价均接近市场正常交易，因此以估价对象的交易情况指数为100，计算

　　根据中国城市地价动态监测网公布的数据，重庆市2011-2012年各季度工业用地

　　1)标准分（因素权重）的确定：将区域因素和个别因素分解为若干细分因素，考

　　虑土地用途后分析判断各细分因素对委估宗地价格影响的重要性程度，并结合估价机

　　构和估价师的实践经验赋予各细分因素相应的权重，区域因素权重合计和个别因素权

　　2)条件指数的确定：以委估宗地各细分因素的指数为基础(按100计算)，对交易

　　实例条件与委估宗地条件的差异进行分析判断后，做适当向上或向下调整即得出交易

　　实例各细分因素的条件指数，各细分因素条件指数的加权平均值即为区域因素条件指

　　评估对象容积率设定为1.2，交易实例的容积率仅规定下限为0.7，未规定上限，

　　仅从规划要求而言，交易实例的容积率可能达到或超过评估对象的容积率，但从工业

　　园区一般工业用地的利用情况看，实际容积率一般为1左右，与评估对象容积率接近，

　　截止评估基准日，委估宗地的剩余使用年限为42.11年，交易实例的出让年限均

　　再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价值。其基本公

　　地价=（土地取得费＋土地开发费+税费＋利息＋利润）×(1+区域和个别因素修

　　客观费用（即取得同类用地所支付的平均费用）。根据估价对象的区位特点，参照相

　　A、人均耕地：根据《重庆市第二次全国农业普查资料汇编——区县三农卷》（2010

　　上表中农用地的占征地面积的比例约为84%，当地的农用地一般以耕地为主，考

　　C、每亩土地人数：根据人均耕地和耕地比例估算：（1/0.65×75%）≈1.15（人）。

　　整治等费用，包括宗地外开发费和宗地内开发费。估价对象土地开发程度为宗地红线

　　内“部分场地平整”，红线外“六通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气）。

　　发周期，期间的土地取得费和土地开发费应计利息。土地取得费及含税费为一次性投

　　入，土地开发费用假设均匀投入，根据宗地规模，假设开发期0.5年，投资利息率按

　　取必要的报酬。利润率应与行业投资回报率相一致，根据同类土地开发的利润水平，

　　个别条件不同，还需要对影响待估宗地价格的个别因素进行修正。个别因素修正的主

　　要因素包括个别交通条件、土地面积、宗地形状、地形地势、权益因素等修正。具体

　　参照重庆市基准地价体系，土地还原利率（r）取0.0585。评估对象土地使用权

　　终止日期为2054年7月26日，截止估价基准日2012年6月26日，土地剩余使用

　　年限n为42.11年，将r、n值代入公式计算得出土地使用年限修正系数为：0.9087。

　　用途土地的收益远高于原用途土地，这种增值收益是土地所有者——国家允许改变土

　　地用途带来的，归国家所有；另一种是被征用的土地经投资开发后，变成了真正的城

　　市建设用地，土地的性能和条件发生了较大变化，提高了土地的经济价值，从而使土

　　地收益能力增加，使地租增加。经开发改良后的地租收益与原地租收益的大部分增值

　　额应属于国家。在土地一级市场上，该土地增值收益在数值上等于土地使用权出让金。

　　②估价对象土地级别为工业用地9级，根据渝府 [2002]79号文、[2009]203号

　　根据前文，土地剩余使用年限取42.11年，代入公式计算得出土地使用年限修正

　　单位地价=（土地取得费及税费＋土地开发费＋利息＋利润）×(1+个别因素修正

　　和成本逼近法，两种评估方法测算的结果有一定的差异，结合该区域同类用地的地价

　　场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正从而得出评估价

　　格，该方法通常被认为是最能反映目前地价水平的最直接便利的估价方法。本次选用

　　的市场法交易实例与委估宗地属同一供需圈，其交易情况正常，且当地土地交易信息

　　的建设用地再次开发利用的土地价值评估，根据待估宗地同一供求圈内取得建设用地

　　的各项土地取得成本及税费、开发费用、投资利息、利润、土地增值收益等求取土地

　　的价格，该方法测算的土地价格构成项目清晰。在土地估价实践中，土地取得费及税

　　费一般可以详尽的文件规定进行测算，土地开发费和开发利润有一般的市场价格水平

　　做参考，而作为成本逼近法重要价格构成项目土地增值收益，虽然可参照文件规定或

　　正常水平进行估算，但在一定程度上需要依靠估价人员的经验来确定，因在确定估价

　　法，考虑到本项目的评估目的，以及对区域地价水平和评估方法的适宜性进行分析后，

　　认为市场法所测算结果更能反映委估宗地的现实地价水平，估确定取两种方法测算结

　　园区一路8号的工业用地使用权在评估基准日的市场价值为：￥1,341.71万元(大写：

　　1、对于本评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项(包括其权属或负担性限

　　制)，评估人员按准则要求进行一般性调查；除在本资产评估报告中已有的揭示外，假

　　设评估过程中所评估资产的权属为合法的和可在市场上进行交易的；同时也不涉及任

　　(2)国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结果的影

　　1、纳入本次评估范围的土地使用权为产权证号107房地证2012字第01961号、

　　01964号证载土地使用权面积（61,629.3㎡）的一部分，其具体范围和使用权面积根

　　据委托方提供的依据产权证附图分割的宗地红线、根据委托方提供的《重庆市国有土地使用权出让合同》（渝地（2004）合字

　　（北碚）第267号），仅明确了本次评估范围内的土地所在大地块的容积率为1.2，

　　未单独明确评估范围内土地的容积率；《建设用地规划许可证》（渝规地证（2004）

　　碚字第0024号）等规划资料亦未约定容积率；根据产权证记载，本次评估范围内的

　　土地所在大地块土地面积为61,629.3㎡，房屋建筑面积为8,141.53㎡，据此计算目

　　前大地块的实际容积率为0.13；委估土地现状为空地。因此，根据《重庆市国有土地

　　使用权出让合同》（渝地（2004）合字（北碚）第267号）并结合地块现状分析认

　　为，评估对象土地的容积率最高可大1.2，本次评估据此设定容积率为1.2。

　　该部分土地使用权是否符合规划等相关资料，本次评估假设该转让行为符合相关规