1、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守了

　　独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中掌握的事实，评估报告陈述的事项是

　　客观、真实的。我们的分析、判断和推论，以及出具的评估报告遵循了资产评估准则和

　　3、我们与评估报告中的评估对象无利益关系，与相关当事方无利益关系，对相关

　　4、我们已对评估报告中的评估对象进行现场勘查；我们已对评估对象的法律权属

　　状况给予必要的关注，对评估对象法律权属资料进行查验，但无法对评估对象的法律权

　　属真实性做任何形式的保证；我们已提请企业完善产权以满足出具评估报告的要求，并

　　5、评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证，受到本评估报告中的

　　假设和限制条件限制。评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的特别事项说明及

　　6、评估报告使用者在使用评估报告时应当知晓资产评估服务的专业特点，并以合

　　理的方式理解、使用评估报告。如在资产和市场状况以及评估基准日与经济行为决策日

　　7、注册资产评估师及本评估机构具备本评估业务所需的执业资质和评估胜任能力。

　　8、评估机构及其签字注册资产评估师不承担评估有关方提供虚假资料、证明文件

　　9、我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实现的参考依

　　据。我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的，仅在

　　产评估的法律法规，本着独立、客观、公正的原则，按照资产评估准则，对贵司拟转

　　让的重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路8号的工业用地使用权在2012年6月26日的

　　北碚区童家溪镇同兴园区一路8号、使用权面积为29,488.2平方米的工业用地使用权。

　　园区一路8号的工业用地使用权在评估基准日的市场价值为：￥1,341.71万元(大写：人

　　纳入本次评估范围的土地使用权为产权证号107房地证2012字第01961号、

　　01964号证载土地使用权面积（61,629.3㎡）的一部分（29,488.2㎡），其具体范围

　　和使用权面积根据委托方提供的依据产权证附图分割的宗地红线图进行确定。若最终

　　目的，而不能用于其他目的。本评估报告结论有效使用期限为一年，以评估基准日为

　　约定，正确、恰当地使用本评估报告。任何不正确或不恰当地使用报告所造成的不便

　　下列行为，但不仅限于此，均被认为是没有正确地使用本评估报告：1)将本报告

　　用于其他目的的经济行为；2)除国家法律、法规规定之外，未经辽宁众华资产评估有

　　限公司书面同意将本报告或其中内容公开发布或用于任何报价或其他公开文件中。

　　则、资产评估原则，采用恰当的评估方法，按照必要的评估程序，对贵司拟转让的位

　　于重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路8号的工业用地使用权在2012年6月26日

　　器、电子产品、电工器材及原材料、机电一体化设备、计算机及工业控制软件的销售，

　　电力自动化系统、电力信息系统开发、设计及相关产品的销售，电力电子设备及电网

　　终端设备、电力通讯设备、高低压电器的开发、技术咨询、技术服务，计算机网络信

　　息技术开发，仪器仪表新产品的科技开发及咨询服务，从事投资业务，本企业生产的

　　仪器仪表、仪表元器件的配送（不含货物运输）及相关配送信息咨询服务，货物进出

　　口，技术进出口。（上述经营范围不含国家法律法规规定禁止、限制和许可经营的项

　　北碚区童家溪镇同兴园区一路8号、使用权面积为29,488.2平方米的工业用地使用

　　纳入本次评估范围的土地使用权为产权证号107房地证2012字第01961号、

　　01964号证载土地使用权面积（61,629.3㎡）的一部分，其具体范围和使用权面积根

　　土地使用权面积：纳入本次评估范围的土地使用权为产权证号107房地证2012

　　字第01961号、01964号证载土地使用权面积（61,629.3㎡）的一部分，本次评估

　　土地级别：产权证未记载土地级别，根据重庆市土地级别册查询为工业用地9级。

　　合同》（渝地（2004）合字（北碚）第267号），仅明确了本次评估范围内的土地所

　　在大地块的容积率为1.2，未单独明确评估范围内土地的容积率；《建设用地规划许可

　　证》等规划资料亦未约定容积率；根据产权证记载，本次评估范围内的土地所在大地

　　块土地面积为61,629.3㎡，房屋建筑面积为8,141.53㎡，据此计算目前大地块的实

　　土地开发程度：宗地红线外“六通”(通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路)，

　　自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常

　　场状况以及其他所依据的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足评估目

　　根据评估对象的特点和评估目的，本项目评估基准日确定为2012年6月26日，

　　评估基准日的选取主要结合本次评估经济行为与现场查勘之日，由委托方确定。评估

　　2、参照《国有资产评估管理办法实施细则》(国资办发[1992]36号)；

　　4、《中华人民共和国土地管理法》（1998年8月29日第九届全国人民代表大会

　　5、《中华人民共和国房地产管理法》（1994年7月5日第八届全国人民代表大会

　　常务委员会第八次会议通过，1994年7月5日中华人民共和国主席令第29号公布）。

　　2、重庆市勘测院出具的《重庆华智控股股份有限公司（厂区）地形图》（红线、土地出让合同。

　　1、《重庆市北碚区人民政府关于印发贯彻重庆市人民政府关于调整征地补偿安置

　　3、《重庆市耕地开垦费、耕地闲置费、土地复垦费收取与使用管理办法》（重府

　　4、《重庆市物价局 重庆市财政局关于重新核定重庆市国土资源和房屋管理系统土

　　6、《重庆市人民政府关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标

　　9、《重庆市国土房管局关于印发重庆市国有建设用地使用权供应价款确定技术规

　　根据《资产评估准则-不动产》、《城镇土地估价规程》选择评估方法。土地估价方

　　法主要有收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法和路

　　线价法等几种方法，不同的估价方法从不同的角度反映了委估宗地在一定权利状态和

　　一定时间点的价格水平，但各种方法的适用条件、方法特点、资料要求有所不同，从

　　而在估价实务中，需根据估价目的、委估宗地的实际状况和所在地区的房地产市场资

　　委估宗地为待开发工业用地，具有开发潜力，但工业房地产的交易不活跃，开发完成

　　后的房地产价值难以合理预计，故本次不采用剩余法进行评估；委估宗地虽然位于重

　　庆市基准地价的覆盖范围之内，但考虑到基准地价本身主要反映了政府的产业政策导

　　向，其本身并不是首先为土地估价服务的，且重庆市基准地价体系制定的时间过早，

　　虽然在2007年对区县进行了土地级别调整，但重庆市近几年整体经济发展迅速，城

　　市建设和房地产市场等影响地价水平的因素发生了较大的变化，故本次不采用该方法

　　进行评估；委估宗地所在区域没有土地路线价的基础资料，缺少必要的条件，显然不

　　宗地的交易案例较充足，可以采用市场比较法进行估价。委估宗地所在地区征地文件

　　健全，从近2年的征地公告判断，征地文件也得到了较好的执行，且土地的开发成本、

　　近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估

　　算待估土地客观合理价格的方法。根据《城镇土地估价规程》，并结合委估宗地实际

　　再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价值。其基本公

　　地价=（土地取得费＋土地开发费+税费＋利息＋利润）×(1+区域和个别因素修

　　进行了洽谈，明确评估目的、评估对象与范围、评估基准日等基本事项，对自身专业

　　胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，接受委托，签订资产评估业务约

　　定书；确定项目负责人，组成评估项目组，编制评估计划；辅导产权持有者填报资产

　　人员通过询问、核对、勘查等方式进行实地调查，从各种可能的途径获取评估资料，

　　对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择适用的评估方法，选取相应的

　　评估说明具体资产项目评估结果准确无误，评估工作没有发生重复和遗漏情况的基础

　　上，依据资产评估说明进行资产评估汇总分析，确定最终评估结论，撰写资产评估报

　　告书；根据相关法律、法规、资产评估准则和评估机构内部质量控制制度，对评估报

　　告及评估程序执行情况进行必要的内部审核；与委托方或者委托方许可的相关当事方

　　就评估报告有关内容进行必要沟通；按资产评估业务约定书的要求向委托方提交正式

　　1、对于本评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项(包括其权属或负担性限

　　制)，评估人员按准则要求进行一般性调查；除在本资产评估报告中已有的揭示外，假

　　设评估过程中所评估资产的权属为合法的和可在市场上进行交易的；同时也不涉及任

　　(2)国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结果的影

　　园区一路8号的工业用地使用权在评估基准日的市场价值为：￥1,341.71万元(大写：人

　　1、纳入本次评估范围的土地使用权为产权证号107房地证2012字第01961号、

　　01964号证载土地使用权面积（61,629.3㎡）的一部分（29,488.2㎡），其具体范围

　　和使用权面积根据委托方提供的依据产权证附图分割的宗地红线、根据委托方提供的《重庆市国有土地使用权出让合同》（渝地（2004）合字（北

　　碚）第267号），仅明确了本次评估范围内的土地所在大地块的容积率为1.2，未单独

　　明确评估范围内土地的容积率；《建设用地规划许可证》（渝规地证（2004）碚字第

　　0024号）等规划资料亦未约定容积率；根据产权证记载，本次评估范围内的土地所

　　在大地块土地面积为61,629.3㎡，房屋建筑面积为8,141.53㎡，据此计算目前大地

　　块的实际容积率为0.13；委估土地现状为空地。根据《重庆市国有土地使用权出让合

　　同》并结合地块现状分析认为，评估对象土地的容积率最高可大1.2，本次评估据此

　　该部分土地使用权是否符合规划等相关资料，本次评估假设该转让行为符合相关规

　　公开媒体上；对委托方或产权持有者不当引用评估结果于其他经济行为而造成的后

　　2013年6月26日起失效。评估基准日后、评估报告有效期内，资产数量或质量发生

　　变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。若资产价值类型或价格标准发生变

　　化并对资产评估值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。

　　6、《重庆华智控股股份有限公司（厂区）地形图》（红线、委托方提供的《重庆市国有土地使用权出让合同》；

　　为29,488.2平方米的工业用地使用权进行了评估，并形成了《资产评估报告书》，在

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