销售额下滑招商蛇口上海土拍市场“独占鳌头”
招商蛇口在上海首批集中供地中大展拳脚很可能是希望地块尽快入市为公司贡献销售流量，巩固其上海的市场地位。
招商局蛇口工业区控股股份有限公司（下称 招商蛇口 ）近来似乎较为活跃。
日前，上海 2022 年首批集中供地落下帷幕，招商蛇口以 169.4 亿元的成交总金额斩获 4 宗地块，成为这场土拍中的主力和赢家。
相关媒体表示，在上海集中供地的 5 个工作日内，几乎每个土地出让日都能看到招商蛇口的参拍身影。可见招商蛇口的活跃及资金雄厚程度。
而值得一提的是，2022 年 1-5 月，招商蛇口累计显示签约销售面积约 332 万平方米，实现签约销售金额约 776 亿元，分别同比减少 41% 左右，今年一季度更是再一次陷入毛利率、净利率双双下滑的境地。
在此基础上，业内人士认为之所以招商蛇口在上海首批集中供地中如此活跃或许是希望地块尽快入市为公司贡献销售流量，巩固其上海的市场地位。
不过，招商蛇口此前为追求规模频拿高价地，导致盈利能力下滑，通过上海此批地块又能缓解多久呢？
日前，上海 2022 年首批集中供地落下帷幕，36 宗商品住宅用地全部成交，无一流拍，共获得土地出让金 834.7 亿元，此次集中供地共进行了 5 个工作日，而其中招商蛇口为此次土拍中蕞大的赢家。
据了解，招商蛇口共拿下 4 宗地块，分别为青浦区西虹桥会卓路南侧 52-04 地块，以溢价率 9%，19.187 亿元的价格竞得；普陀区中山北社区 C060202 单元 B3-16 地块，以 62.5 亿元竞得；闵行区吴泾镇紫竹科学园区 MHPO-1004 单元 09A-11A 地块与象屿地产以 40.43 亿元联合竞得；徐汇区斜土街道 XH128D-06 地块与香港置地及徐汇城投以 47.33 亿元联合竞得，成交总金额为 169.4 亿元。
招商蛇口此次上海拿地较目前情况来说，其价格并不低，其中与香港置地及徐汇城投联合竞得的徐汇区斜土街道 XH128D-06 地块及青浦区西虹桥会卓路南侧 52-04 地块均触及了中止成交地块，蕞终以 9.6% 及 9.08% 的溢价率 触顶 竞得。
实际上，招商蛇口在开拍前就对多宗地块感兴趣，据中国地产报报道，在地块正式出让前，招商蛇口就报名了位于徐汇区、普陀区、闵行区、青浦区、松江区的多个热门地块，中国地产报表示几乎每个土地出让日都能看到招商蛇口的参拍身影，更有业内人士表示 招商天天见，案名都要不够用了 。可见招商蛇跃程度。
而这并不是招商蛇口年内摘得的首批地块，据平安证券研报显示，招商蛇口一季度新增土储 78.1 万平，总价 83.6 亿元，分别为同期销售面积、销售金额的 38.7%、17.7%，低于 2021 年全年 106.5%、65.8% 的数据，其获取项目位于核心城市圈如盐城、宁波、佛山、金华、合肥等地。
据中指研究院数据显示，2022 年 1 月至 5 月，招商蛇口以 62 亿元的权益拿地金额摘得 44 万平方米的权益拿地面积，年内招商蛇口采取了审慎拿地的策略，拿地金额、规模及势头都低于去年，进入 6 月以来在上海的表现似乎一改往日审慎拿地的策略。
事实上，招商蛇口为追求规模在过去多年间的多个土拍市场都极为引入注目，因为多次拿高价、高溢价地块，招商蛇口还因此被称为 地王制造机 。
例如去年 2 月 4 日，招商蛇口以溢价率 44%，21.21 亿元的价格拿下大连甘井子区的一宗地，2 月 9 日，以溢价率 20%，56.66 亿元刷新上海虹口区新纪录的楼面单价拿下上海虹口区一宗地块。
同年 3 月 31 日，招商蛇口以溢价率 80%，29.5 亿元的价格拿下盐城城西地块，成为盐城新地王。
4 月 28 日，招商蛇口以 130% 溢价率，32.5 亿元的价格拿下重庆西永 279.83 亩地。
蕞终 2021 年，招商蛇口拿地金额达 671 亿，相比 2020 年的 344 亿元，增长了 95.06%，可见招商蛇口为追求规模重回头部梯队的决心。
虽然招商蛇口追求规模有所成就，据亿翰智库数据显示，2021 年，招商蛇口累计完成签约销售额约 3268.3 亿元，同比上升 17.7%，业绩增速明显高于同规模房企及行业平均水平，但其净利润却出现了负增长的情况。
数据显示，2021 年招商蛇口实现营业收入 1606.43 亿元，同比增长 23.93%；实现净利润 152.02 亿元，同比减少 10.12%；实现归母净利润 103.72 亿元，同比减少 15.35%。
而导致净利润下滑的原因正是由于招商蛇口此前高溢价拿地导致毛利率大幅下滑，再加上 2020 年、2021 年因高价地拿地导致招商蛇口连续两年计提资产减值准备，也使其净利率有所下降。
数据显示，2020 年、2021 年招商蛇口毛利率分别为 28.69%、25.47%，同比下降 5.96 个百分点及 3.22 个百分点；净利率分别为 13.05%、9.46%，同比下降 6.26 个百分点及 3.59 个百分点，盈利能力持续下滑。
即便进入 2022 年以来，招商蛇口盈利能力也未见好转，截至今年头部季度招商蛇口毛利率为 21.95%，同比下降 4.35 个百分点；净利率 5.74%，同比下降 2.44 个百分点。
此外，2022 年招商蛇口也未能抵挡行业销售疲乏的态势，2021 年 1 至 5 月招商蛇口累计实现签约销售面积 331.91 万平方米，同比减少 41.72%；实现签约销售金额 775.52 亿元，同比减少 41.53%。
据中国地产报报道同策研究院研究总监宋红卫表示，首轮出让的地块，开工速度快的房企在年底左右就可以入市。中国地产报表示，招商蛇口在上海首批集中供地中大展拳脚很可能是希望地块尽快入市为公司贡献销售流量，巩固其上海的市场地位。
而这或许也是招商蛇口上海高调拿地的原因所在，不过已连续下行多年的盈利能力又如何 拯救 呢？
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