重庆市主城中心区2022年涉宅地首次集中出让：虽无红杏春意闹绿杨烟外晓寒轻
清明已过，乍暖还寒。重庆的楼市也如这天气一样，刚刚有所回暖，二手房挂牌量开始下降，售楼部人气渐增，让房企看到一点希望，却又遇疫情反复，新房二手房碰上倒春寒。
虽然政策面暖风频吹，房贷利率一降再降，放款速度也一再加快，但购房者预期转弱，信心不足，导致市场就是起不来。在这样的背景之下，重庆迎来了2022年涉宅地首次集中出让。
重庆今年的“两集中”政策（集中发布土地出让公告+集中组织土地出让），由去年的3次调整为4次，分别是在3、5、8、11月进行。
3月30日下午进行的涉宅地集中出让，是今年的首次土拍。15时开始，17时左右结束。较去年4月长达两天多的首次土拍，用时大大缩短；但较去年9月第二次集中土拍的半小时，时间明显更长些。
本次土拍主城中心区（即传统主城区）一共供应了13宗地，分布在渝北区、北碚区、九龙坡区、沙坪坝区、大渡口区、巴南区。
在政策暖风频吹，而房企、购房者仍信心不足，新房销售不畅的当下，如何转变市场预期，提振市场信心，成为政府本次土拍首要考虑的问题。
因此本年首次集中供地，大幅减少了供应宗数，从去年首次出让的46宗，减少到13宗；宗地位置主要以近年热门的北区和西区为主，除巴南区高职城和九龙坡区西彭两宗地位置较偏外，剩余11宗地位置基本上都比较核心；供应面积从426.58万平方米，减少到90.74万平方米！
竞拍规则相较去年首次土拍也作了重大调整：
（1）从不限地价调整为蕞高限价15%，达到蕞高限价，直接采用摇号方式确定受让人；
（2）付款周期延长，从限时缴纳地价款（当溢价率达到50%时，竞得人须在《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起30日内支付至土地出让价款50%（含竞买保证金），剩余价款在《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起45日内付清），调整成1年内付清。
由此可见，本次集中供地，政府诚意十足！
从出让结果来看，政府的苦心没有白费，供应的13宗地无一流拍，全部成交！除位于渝北区两路组团2宗地、北碚区蔡家1宗地溢价率到达15%上限，通过摇号确定竞得者，渝北区两路组团、北碚区蔡家组团各1宗溢价成交外，其余8宗地均起始价成交，地价基本平稳，达到了“稳地价、稳预期”的目的。
本次成交土地面积90.74万平方米，可建计容建筑面积147.10万平方米，平均容积率1.62，出让起始总价943,954万元，蕞终成交总价994,939万元，平均溢价率5.40%，成交楼面均价6,764元/㎡。
从上表可看出，本次土拍呈现出以下特征：
1、以中央公园、蔡家为代表的北区仍是香饽饽。成交13宗地，5宗地溢价成交，均位于北区，其中溢价率达到15%上限，通过摇号确定竞得人的3宗地，有2宗位于中央公园，1宗位于北碚区蔡家。其余底价成交的8宗地，均位于西区和南区。
2、中海、华润、中铁、建发等国央企仍是摘牌主力，民营房企参与积极性有所提高。成交13宗地，中海、华润、中铁、建发等国央企8宗，面积75.59万平方米，占总成交面积约83%；以龙湖为代表的民营房企摘牌5宗，面积约15.15万平方米，占总成交面积约17%。民营房企摘牌土地面积占比不高，但与去年第二、第三次土拍民营房企全线躺平相比，本次土拍民营房企参与度明显提高，重庆龙头房企龙湖更是通过独立或联合拿地方式一举揽入3宗地，成为民企中妥妥的“赢家”。
3、成交地价总体平稳，土地市场温度有所回升。本次涉宅类土地集中出让，虽然远不及去年4月首拍的火爆，但较去年下半年的两次土拍升温明显。见下表：
2021-2022年集中供地结果对比表
对比成交宗数、楼面均价、溢价率，如果说去年首次土拍热如酷暑，第二、第三次土拍冷如寒冬；那本次土拍则犹如刚进春天，春寒料峭，虽无红杏枝头闹，桃花遍野开的明显春意，但绿杨烟外晓寒轻，气温逐渐回升，大地回春。
近期政策将持续放松，房企融资难度减小，楼盘复工，房贷利率有望进一步下降，购房者信心逐渐恢复，行业步入持续健康发展的正轨。眼见城市核心区供地越来越少，多数房企手中“存粮”不多，预计5月份第二次土拍，房企参与的积极性会更高，从而带动楼市全面回暖。
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