重庆工业地产进行时
在中国产业结构调整与产业转移的背景之下,重庆正经历着前所未有的工业地产发展热潮。
由于地处国内东西部地区交合处,重庆一直扮演着承东启西,辐射南北的重要角色。在新一轮产业转移局势下,重庆更是成为许多东部沿海制造业企业和高科技企业内迁的目的地。重庆的工业地产市场也因此迅速发展。
在地方政府的政策配合和积极支持下,重庆的工业地产市场已经形成了特有的“塔形格局”,工业园区分布自成体系,并表现出强烈的地方特色。而与此同时,工业用地供应量有限、企业进入门槛高、人才稀缺、园区发展模式较为滞后等问题也制约着重庆工业地产市场的可持续发展。重庆工业地产亟须从求量到求质、从粗放到精细的全面提升。
目前,重庆市工业园区已经基本形成了“1+2+7+36”的“塔形格局”,即重庆市以两江新区为龙头,西永、两路寸滩保税区为极核,高新、经开、万州、长寿4个国家级开发区以及北部新区、万盛、双桥市管开发区为中坚,36个市级特色工业园区为支撑的开发区平台体系。
重庆博川房地产顾问有限公司执行董事高翔告诉中国房地产报记者,重庆市工业地产的快速发展有赖于重庆市政府积极推行众多的优惠政策。“历届重庆市政府班子都非常重视工业地产的发展,在制定工业发展规划时,以降低地产门槛为出发点,着重为企业提供优惠政策,减少企业的办公成本。”高翔表示。
事实上,重庆工业地产自2006年开始规模化发展,而重庆市政府在2007年就推出了《重庆市特色工业园区标准厂房建设实施意见》,以规范工业市场的发展。在今年,重庆市政府还出台了《重庆市人民政府关于加快提升工业园区发展水平意见》。
此外,重庆市政府还在逐步完善“1+3+X”的政策框架体系:“1”即重庆市政府印发实施的《意见》;“3”即重庆市政府将相继出台都市功能核心区和都市功能拓展区工业园区发展规划、城市发展新区工业园区发展规划等规定,以加快指导工业园区的建设发展;“X”,即市政府将相继推出设计园区拓展审批、标准厂房租售等方面的管理办法。
政策的保驾护航之下,一批本土工业地产商也在迅速崛起。
其中蕞具代表性的是重庆盈田置业发展有限公司。盈田置业蕞早以复制广东东莞的工业厂房的方式推出了重庆市的头部代工业地产产品,以此满足重庆市制造业的发展需求。随着产业转移升级发展,盈田置业开始将企业所需的生产加工、商务办公以及生活配套三大功能进行有机配比,打造不同侧重的园区产品,且以租售并举的方式将工业地产项目推向市场。
而在重庆特殊的山地丘陵地形的影响下,重庆市的本土工业地产商也不断结合区域特点,探寻出自独特的产品形态。其中,重庆曙光都市工业园建设集团有限公司就以工业楼宇的形式,打造较高密度的现代工业园区,不仅解决了土地资源稀缺的难题,并且很好地迎合了中小企业效率蕞优化的生产需求。
尽管重庆市工业地产发展迅速,但背后亦存在隐忧。
清控科创控股股份有限公司副总裁程方认为:“重庆特殊的山地地形特点导致难有大块的土地入市,这就限制了重庆像其他城市一样大规模地开发工业地产的可能性。”
而由于开发体量太小,重庆市工业地产市场上的开发主体均以本土工业开发商为主,除了仅有的联东、天安数码城以外,外地产业地产商屈指可数。
以重庆曙光都市工业园为例,旗下7个园区全部开发建设完成后,建设规模将达150万平方米。而对比其他全国性产业地产商如华夏幸福基业,旗下单是固安项目的建设面积就超过120平方公里,仅是开发配套项目就达400万平方米,景观建设面积就有500万平方米。
重庆工业项目的体量难以满足外地产业地产商大体量的开发需求,削弱了产业地产商进入重庆市场的欲望。
此外,产业地产资深人士王东升告诉中国房地产报记者,尽管重庆的工业地产市场是个充分竞争的市场,但当地政府不仅要求产业地产开发商具有雄厚的开发实力与资金实力,对于项目招揽的入园企业,也往往希望是世界500强企业。这种高要求亦使外地企业进入重庆市场时面临诸多门槛。
工业用地供应量有限、企业进入门槛高等因素都加重了重庆工业地产市场多以内部竞争为主的格局,不利于激活重庆工业市场健康发展动力。
重庆工业市场的“内忧”远不止于此,长期浸淫重庆工业地产市场的重庆盈田置业董事长卿兴旺就分析认为,重庆工业地产还处于发展初期,目前重庆市从事工业地产开发的企业数量在30到40家之间,工业地产人才相当匮乏。
与此同时,重庆的产业园区盈利模式多为建成之后直接销售的传统地产模式,重庆市政府也对此持支持态度。如重庆市政府成立了重庆园区办,对标准厂房的工业项目进行资质认证,并授予预售许可证。
直接将物业分割销售虽然能帮助开发商迅速回收现金流,但从长远来看,园区的产业培育和配套服务难以保障,工业地产商的运营能力也难以得到提升,这种模式已经不符合未来国内产业地产的发展方向。
业内人士认为,重庆存在不少品质较差的工业地产产品,但在分割销售的低价诱惑下,这类产品即便是位置偏远、产品简易粗糙,也能获得不错的销售成绩,但实际上未来发展难以保证。重庆工业地产亟须从求量到求质、从粗放到精细的全面提升。
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