第一太平戴维斯发布《2023年上半年重庆房地产市场回顾及未来展望》报告
零售市场品牌矩阵持续扩容 个人护理品类热度不断攀升
写字楼净吸纳量持续回升 租户稳定程度明显提高
制造业仓储需求保持稳定 消费端租赁需求尚待恢复
2023 上半年，万象城北区和北碚吾悦广场相继入市，将全市优质零售物业总存量推升至约 787.3 万平方米（含百货）。全市零售物业市场整体空置率同比上涨至 20.6%，但核心商圈空置率水平在经历连续三个季度上涨后开始逐步下降，主要源于解放碑和观音桥商圈部分项目的积极调整。租金方面，全市整体首层平均租金同比小幅下滑。
新项目入市不断丰富零售市场品牌矩阵 基于先锋潮流的项目定位，日前入市的万象城北区亮点颇多。首先，在建筑设计上强化商场与外部空间环境融合度，将防空洞、百年古树纳入项目整体规划中，促使购物与人文历史、自然景观巧妙结合。品牌方面携众多城市首店亮相，除了引入 i.t blue block、1807、Undefeated 等潮流品牌外，还吸引了诸如 Shake Shack、Peets Coffee、寿司郎等人气餐饮品牌首店进驻，进一步增强项目时尚属性。其次，随着 ARCTERYX、DESCENTE 等高能级品牌旗舰店的相继落户，促使万象城成为目前重庆零售市场上品牌种类和聚集度最高的商场，加之项目是目前国内最大体量的重奢定位万象城，其在市场上的影响力持续提升。此外，上半年北碚吾悦广场的开业，也使区域市场品牌丰富度得到进一步提升。项目毗邻多所知名高校，周边成熟的住宅小区加上便捷的轨道交通 6 号线，可以为项目持续导入稳定客流。
茶饮和个人护理品类市场热度不断攀升 重庆零售市场新开门店数量较去年同期略有下降，新增租赁需求业态来源仍以商品零售类为主，其次是服务业和餐饮。在餐饮细分领域中，与去年同期相比，饮料新增门店面积同比上涨超过 10%。值得注意的是，在茶饮市场竞争愈发激烈的当下，聚焦更加细分的品类已成为品牌方突围的主要方向，比如茉酸奶上半年在渝新开多家门店；纯茶品牌也积极布局，例如 teastone 进驻万象城北区，空山以茶落户时代天街。此外，咖啡新增门店面积同比上涨约 3%，录得 M Stand 落户北城天街，Manner Coffee 进驻光环购物公园。服务业态方面，近年来随着人们生活方式和理念的转变，加上消费者对于健康以及专业化产品与服务的追求，促使上半年个人护理品类新增门店面积占比较去年同期上涨 6.6%，录得常乐进驻时代天街，Mr.JUDY 落户时代广场，叙颜形象进驻源著天街。
观音桥商圈助力城市消费升级 观音桥商圈加快商业项目推进速度。中環万象城于上半年顺利动工外，华润近期再次竞得观音桥电测村二期商住用地，根据地块出让条件，未来有望打造街区商业，与中環万象城合力共建消费新地标。同时星光 68 广场也将对连接 A 馆和 B 馆中间道路及沿街商业进行外立面及硬件改造，在结合地形特征的情况下，不仅提出打造商业步行场景的设想，还将引入重庆第一条城市缆车，营造立体化高品质餐酒吧街区的商业氛围。在品牌招引方面，近日启元光里启动招商仪式，将以 公园式街区 为理念，打造高品质社交街区。除此之外，原金源不夜城改造的方圆 LIVE 日前也开门营业，项目定位年轻潮流聚集地，引入 POSE CLUB、UNPOP STORE 等多家首店，对于盘活核心商圈存量资产，激发消费潜能具有重要意义。
2023 下半年，重庆零售市场预计还将有超过 10 万平方米的新增供应，大石化区域的印象城以及渝北区域的左岸有望入市，将为区域消费者带来更为丰富的购物选择。第一太平戴维斯华西区商业及零售服务部董事林静表示： 除了不断涌入市场的综合体项目外，以戴家巷、民主村等为代表的城市更新项目的市场关注度也在持续提高，或将为重庆零售市场存量项目业态结构的优化以及消费场景的打造提供新的思路。
2023 年上半年，重庆甲级写字楼市场迎来位于江北嘴的金融城 3 号 T2 入市，共带来可租赁面积约为 7.2 万平方米，目前全市甲级写字楼存量为 262 万平方米。租金方面，由于宏观环境形势仍较为严峻，市场信心回升有限，部分业主方持续调整租金以吸引潜在租户，甲级写字楼市场平均租金环比去年同期下跌 1.9% 至人民币 82.7 元每平方米每月。
净吸纳量持续回升 在 2023 上半年，随着疫情影响在全国范围内逐渐平息，IT 等行业持续收缩的情况趋于稳定，退租面积环比去年下半年显著下降超 30%，租户稳定性均较去年有着显著回升。在新增租赁需求恢复仍较为乏力的背景下，市场整体租户稳定性的大幅提高，推动全市净吸纳量持续回升，达约 2.3 万平方米，回升情况较好，但由于新项目的入市，空置率同比仍上升 2.1 个百分点至 29.5%。
零售贸易类行业占比上升 需求端在行业结构变化幅度有限，使得金融业仍名列本季度租赁需求最为活跃的行业，其新增租赁面积占比达约 19%，专业服务与零售贸易分列第二、三位，占比分别为 17% 与 13%。重庆持续发布提振内需与改善营商环境等相关政策，着力促进消费者消费意愿的恢复，社交媒体电商的发展也推动零售贸易企业持续转型，直播带货的需求促进零售贸易企业办公租赁需求保持稳定，零售贸易类行业占比由此上升。
第三方办公企业呈现新趋势 值得关注的是，第三方办公企业近年来在重庆市场正呈现新趋势。本土内资第三方办公企业在渝运营面积稳健增长，服务质量持续上升，渗透率不断提高。在近年来重庆租户议价能力持续上升的背景下，在渝第三方办公企业满足了租户对于租赁便捷性与服务质量持续上升的需求，也有助于业主方实现快速去化，盘活自身资产。随着部分优质国企持有项目持续与第三方办公企业合作入市，未来在渝第三方办公企业或将保持向好趋势。
展望未来，第一太平戴维斯华西区代理部（商业楼宇 / 商业及零售服务 / 产业及物流地产）负责人、高级董事戴晖表示： 重庆市场外来租赁需求虽仍有待恢复，但存量租户稳定性大幅提升，或将有助于市场在未来实现长期稳定健康发展。随着重庆各类助企政策的持续落地，未来租赁需求或将逐渐恢复。
2023 年上半年，重庆高标仓市场新增供应幅度同比去年上半年有所回升，目前全市高标仓存量约为 520 万平方米。开年以来全国内外贸物流有所恢复，全国公路物流货运量与社会物流总额均小幅回升，但受宏观经济形势影响，整体市场预期仍有待恢复。受此影响，重庆高标仓市场需求虽较去年同期有所恢复，但距高峰水平仍有较大差距。因市场需求提振幅度有限，业主方仍选择调整租金以维持市场竞争力，全市高标仓市场平均租金有小幅下跌。
制造业需求保持稳定 在行业需求端，因全国旅游业情况相对良好，在各级政府力促消费的政策刺激下，访渝游客人数同比大幅上升，餐饮食宿需求大幅回升，生鲜食品、饮料、预制菜等品类租赁需求因此持续回升，成为季内市场新增需求的亮点，但消费端各行业总体来看租赁需求仍待恢复。此外，重庆新能源相关上下游产业链持续发展，在 2023 年一季度，重庆新能源汽车产量同比增长 2.7 倍，新能源产业项目持续上马，吉利汽车与大洋机电等新能源上下游知名企业在上半年相继落户重庆。重庆现有新能源相关企业也正积极谋求拓展上下游产品线，增能扩产。新能源产业的良好势头或将有助于重庆制造业持续贡献稳定租赁需求。
展望未来，消费端行业租赁需求有望逐步回暖，推动仓储租赁需求进一步恢复。第一太平戴维斯华西区产业及物流地产部助理董事陈纹卿表示： 在供应端，重庆仓储用地供应量持续收窄，预计未来供应幅度将逐渐放缓。重庆市场供需关系或将日趋平衡，促使空置率回落。
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