硬核解读重庆二次土拍新规
重庆没有上海的排名制，也无熔断抽签制机制，所以这一条并无意义。应该没有房企会找个马甲，多交一份保证金与自己举牌。
第二条，申请人须具有《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》二级（含二级）以上资质等级；联合申请人均须具有《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》，其中至少一个申请人具有二级（含二级）以上资质等级。
对比一次土拍企业，除了极个别疑似新注册勾地的房企，应该都能达到此门槛。毕竟现在还能在二线城市拿地的，基本都有一定规模。
要求竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等。购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用竞买企业控制的非房地产企业融资等。竞买企业应积极配合相关部门组织的购地资金来源审查。
也就是说保证金还有土地款必须是公司自有资金，不允许通过融资拆借凑保证金土地款，防止房企空手套白狼。举个简单例子就是现在买房，银行要审查你的首付款是不是通过刷信用卡，或者找小贷公司借来的。
同时要求竞买企业应提交购地资金来源审计报告。对于经审查购地资金来源不符合要求的，将采取取消参与竞买资格、取消竞得资格、解除土地出让合同、收回已出让土地等措施。同时纳入黑名单，禁止一定期限内参加土地竞买。还有视违约情节严重程度决定竞买保证金全部或部分不予返还。
此条规则与去杠杆基调符合。不过资金来源审查，面对善于调表，有丰富斗争经验的房企，一般不会出现意外情况。而没收保证金，按照惯例，通常是只有拍得土地后放弃违约，还有参与围标的房企才有的待遇。
报名期限内有2家以上（含2家）申请人取得竞买资格的，将采用“现场拍卖+竞自持租赁住宅”或“现场拍卖+竞自持租赁住宅+竞高品质住宅”方式出让。
也就是说，在达到土地价格上限后，通过竞自持继续PK。在达到自持上限后，再通过竞高品质住宅方式进行评标。
由于重庆一次土拍溢价率爆表直接登上热搜，本次土拍溢价率上限设置非常温和。
中央要求控制地价，除了降低市场预期，防止楼市过热。更是防止开发商过度内卷，大胆拿地又退地，甚至开发亏损，蕞后将问题传导给金融体系乃至社会。
前不久自然资源部近日召开闭门会议，对第二批次核心城市土地出让政策进行调整主要有三条：
表面上看重庆此次土拍公布信息满足了头部条，但未满足二三条。但其实竞高品质住宅也相当于是设置了地价上限。
从网络上找了一张“竞高品质住宅”评分表，看上去比较玄学。因为主观评分的项目较多，在执行过程中，可能还陆续会有问题。
整体来说，重庆此次土拍规则，虽然已经有了很大的改变，但是对于其他特别是执行限价的城市，还是显得非常和谐。
以杭州为例，在一次土拍创出新高，宋都退地的风波下，二次土拍打上了许多补丁。
竞拍资格：明确竞买人必须具备一年以上房地产开发资质；除“竞品质”地块外，同一集团成员企业蕞多只能参与5宗地块竞买；提高保证金比例，由原先5000万保证金制度，调整为起拍价的20%-30%，加大违约成本。
宋都违约地块，起拍价为13.7亿，违约损失保证金仅5000万。重庆目前保证金均为起拍价20%。
竞价规则：一般地块溢价率上限由20%调整为15%，“竞品质”试点地块的溢价率上限由10%调整为5%；一次土拍中的竞自持在此次变为竞移交，彻底断了房企以租代售的念想；出让地块达到上限价格与自持比例后，通过线下公开摇号的方式确定竞得人。
资金审查：与重庆一样，建立房企保证金及土地款审核机制。并确定“先承诺后审查”、“即缴即审”执行方式。
比重庆更狠的是，对于违反以上行为的，杭州采用取消竞得资格，已缴纳的竞买保证金不予返还，已签订土地出让合同的，解除合同，并向开发商追要损失。
其实结合重庆的土地出让公告，对比就会发现与其他城市还是少了很多细则，并且有较多纰漏。如果说土地公告中没有竞自持上限、竞品质地块没有标注是暂时没有考虑好。那么所有商业商务用地，都直接将计容面积商业商务各分50%就是非常业余的行为了。
不过这也不能完全说是业务能力还有提升空间。至少现目前重庆一次土拍除了溢价率这一个指标外，还没整出太多幺蛾子。其他地方政府也是长期和开发商捉迷藏，才有了这么多斗争经验。
本次中心城区供地4111亩，加上前期供应的6790亩，本年度已供应10905亩，占全年供地计划的75%，第三批次预计还将供应3500亩左右。接二连三的政策，让二次土拍一再延期，现在仓促上阵，也是导致没有完善的原因。
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