楼市天平失衡重庆这类资产成为投资优选
我明显感觉到，住宅市场的天平已经明显开始倾斜，而商办资产已经迎来了春天。
为分流住宅商品房市场的购房需求，平衡已失衡的楼市，上峰正不断发力制定楼市长效机制，推行租购并举等政策。
从2015到2020年，全国范围推行租购并举，规范住房租赁市场早已不是一句简单的口号。 北上广等各大城市，全都在土地供应、降低税费、规范市场行为等多方面陆续出台政策。
楼市的风向变了，原本处于劣势的商办资产，管控松绑需求扩大，地位一下子提高了。
所以我周围很多嗅觉灵敏的投资者，已经转变过去觉得“一铺坑三代”的固有思想，开始把这类轻资产作为投资优选项。
确实，建筑百年不变，商业年年在变。就拿重庆来说，至今还流行的商业过剩论已缺乏说服力：
2019年，权威的《2019中国城市营商环境报告》中，重庆紧随北上广深之后，名列第五，这说明重庆市场活跃度是很优秀的；
今年上半年，重庆甲级写字楼空置率从前几年的60%+下降到25.9%了（数据来源：仲量联行），不仅创下了十年新低，更说明重庆在全国市场不振情况下独领风***，商业地产正在复苏；
今年7、8月，重庆又成为了目前西部唯一一座入选国际消费中心培育建设的城市。
市面上大部分商办不能买，是受地段、流通性、消费力、激烈竞争等影响。真正优秀的产品，却依然可以“一铺养三代”，不愁客源，不愁租赁。
没有足够的人流客流量支撑。而买这类资产就需要人流量来满足租客业主挣钱的诉求。
相信很多人都担心过礼嘉、中央公园、照母山等新兴商圈会分流沙坪坝这类传统商圈的吸附力。
但其实区别于客群仅为周边常驻人口、招商水平和人气热度不足以支撑大规模商业规划的区域级、社区级商圈，沙坪坝作为城市级商圈的优势在于：
而沙坪坝商圈达3万人/km的人口密度又是区均人口密度的近10倍，（数据来源：2017年《重庆商圈发展报告》）
人口高密度又带来了比2019年时代天街还要多的日均30万人次+的客流量。（数据来源：上游新闻，2018年）
沙坪坝高铁站作为成渝高铁头部站，连接西南片区5大城市，估计还将汇集上千万辐射人口+90万客流（数据来源：上游新闻，2019年）。
即便现在全重庆都在大搞TOD规划建设，但作为全国首个商圈高铁TOD的龙湖光年是一枝独秀的那个。
未来1、9、27、环线、高铁的五轨合一、交通核叠加空中连廊、大平台、地下通道、50部直梯、97部扶梯等设施的规划配置，让它更容易导流消费人潮，转化为商业客流。
6月一封《成渝地区双城经济圈综合交通运输发展规划》明确到2025年基本建成“轨道上的双城经济圈”，更是让光年TOD吸引更多成渝高铁过来的外地人流。
以往很多产品没有持续的现金流获益，或者无法实现财富变现，很大程度上是因为开发运营模式有问题。但优势在于：
无论是拥有约20%转化率商圈日均客流人次的北城天街，或是出租率高达98.4%的时代天街（数据来源：上游新闻、乐居财经，2019年），还是开业前一年招商率即破70%的金沙天街，
我认为它和其他塔楼商业很大的区别，就在于租售并举的“售后”省心模式，吸引了很多重视资产配置的置业者。
租售并举，一般是商业地产运作重资产才会出现的。没有雄厚的资金实力，良好的融资能力等，是很难这样操作的。
前期全季酒店签约入驻，听说租期一签就长达十几年；今年5月，新东方也正式签约。
另外，有酒店、科教、影视传媒等头部品牌都全面签约入驻，未来的消费场景已经部分可见。
有这些符合沙坪坝商圈调性的头部品牌和意向入驻的大品牌坐镇，财富获益更安心。
有些同样出租率很高的商圈，由于商业塔楼聚集度太大，同质化严重，导致很难转手。
2018年沙坪坝中心板块某商办市场存销比极低（0.28），甚至新增供应干脆为零（数据来源：锐理数据），供应缺口为观音桥、渝中半岛等六大区域之首。
这种情况下，相比那些电梯配比太少、车位比太小、公区过道太窄、楼宇老化且体量太小的塔楼，
这样极大填补了商圈内塔楼业态空白的项目，含金量就非常可观了，投资者未来享受的租金获益也有巨大想象空间。
有“向西风口原始红利+沙坪坝商圈+TOD+商业IP+塔楼经济+租售并举+头部品牌坐镇” 等多重价值叠加，
未来或能给商家带来日超90万消费客流、更好地转手优势、无需等待即做财富房东的机会。
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