案例｜重庆市“音乐艺术创意产业园及配套基础设施建设”项目
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本项目专项收入丰富，通过数字音乐创制中心和孵化器租赁收入、音乐产业综合服务中心租赁收入、室外音乐表演场地租赁收入、室内外停车位租赁收入以及其他收入、土地开发净收益作为偿债来源，可为同类型产业园区项目做参考。
重庆市城市建设投资（集团）有限公司
建设规模及主要内容包括数字音乐创制中心、音乐孵化器、产业综合服务中心、音乐主题公园、停车设施等。同时，配套建设道路工程、土石方工程、路面工程、桥梁工程、防护工程、综合管网工程以及防护绿地等。
本项目总投资753978.69万元，其中项目资本金为393978.69万元，占总投资比例52.25%；计划发行专项债券筹集资金360000万元，占比47.75%。
本项目开发收入来自于数字音乐创制中心和孵化器租赁收入、音乐产业综合服务中心租赁收入、室外音乐表演场地租赁收入、室内外停车位租赁收入等。
（1）数字音乐创制中心和孵化器租赁
主要是工作室、录音室、混音效果室音乐制作办公场所，可供租赁的建筑面积合计58823㎡，初始出租率70%，逐年上涨5%直到90%后不再考虑增幅，初期月租金按60元/㎡估算，每2年上涨5元。
综合服务中心内设有卖场、餐饮、LIVEHOUSE等，可供租赁的建筑面积25500㎡，初始出租率70%，逐年上涨5%直到90%后不再考虑增幅，初期月租金按100元/㎡估算，每2年上涨10元。
室外音乐表演场5150㎡，初期月均表演场次为2场，每2年增加0.5场，初期次均租金按10元/㎡估算，每2年上涨2元。
音乐艺术创业产业园设有室内停车位756个和室外停车位285个，停车费参考重庆市物价局《关于公共停车服务收费有关问题的通知》（渝价【2014】175号），按25元/天计算。为协调解决片区居民停车难问题，本项目停车位除园区入驻企业使用外，也同时作为公共停车场对周边商业、居住、办公用地开放，因此预计车位使用率较高，本项目初期按70%估算，逐年增加5%直到90%后不再增加。
以近4年内大渡口区成交的土地平均价格为计算基础，考虑到近几年重庆市主城区房价总体呈上涨趋势，本项目按第1个10年6%增长率，第2个10年3%增长率，蕞后15年1.5增长率对土地价格进行修正，到存续期末土地出让价为17314元/㎡（楼面价）。
本项目路网、管网、防护绿地等配套设施建成后直接移交市政管理和交通部门运营和维护，因此本报告只考虑音乐艺术创意产业园总成本。
（1）水、电：本项目音乐艺术创意产业园区总用电量180.83万千瓦时，年总用水量16.24万吨，水费按2.5元每顿、电费按0.76元每千瓦时计算。
（2）工资及福利：本项目音乐艺术创意产业园（含音乐主题公园）工作人员、安保、清洁、水电维修、园丁等定员40人，人均月工资4500元，每3年上涨5%，福利费按工资的30%估算。
（3）维护费：按固定资产的0.4%估算。
（4）管理费：日常办公费、招待、差旅等管理费用，按工资的20%估算。
（5）营销费：如用于广告、宣传品制作等，按经营收入的1%估算。
从项目的经营活动、投资活动、筹资活动三方面对项目财务计划现金流量进行分析，根据测算，债券存续期各年累计现金结存额均为正值，经计算，项目总债务本息保障倍数为1.65，能够实现项目收入与融资自求平衡。
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