开发区土地集约利用更新评价研究-以重庆市建桥工业园区为例
开发区土地集约利用更新评价研究-以重庆市建桥工业园区为例
2开发区用地状况更新评价主要内容21用地状况更新调查211按照规程的要求依建设状况分类对截至更新评价时点有调整变化地块进行调212应用地籍资料或地形图等结合外业调查核实标示调整变化地块外的各类用地建设状况信息对经核实发生调整变化的地块信息进行更新填写矢量数据对应属性信息
开发区土地集约利用更新评价研究 以重庆市建桥工业园区为例
【摘要】本论文以重庆市建桥工业园区为研究区域，评价范围以 2014 年度建桥工业园区土 地集约利用评价面积为准，确定评价面积为 999.21 公顷（其中主区评价面积为 198.73 公 顷，发展方向区评价面积为 800.48 公顷）。评价时点为 2015 年 12 月 31 日。本论文运用 综合分析和数学分析法进行研究，评价过程突出“更新”的内容，根据评价结果分析开发区 集约用地存在的主要问题和产生的原因，提出具体的、有针对性的对策和建议。
【关键词】开发区；土地；集约利用；更新评价
开发区在我国经济发展的道路上做出了不少的贡献，无论是什么行业的发展都离不开区域、 土地、开发区的发展。但是由于长时间对土地的利用，已经占有了大量的城市建设用地，因 此为了促进开发区健康发展就是需要解决现有的不良工作方式。为了解决开发区土地利用率 较少的情况，就是要加强其资源集约利用的工作，而推行此工作的重点就是要坚决遵循我国 颁布一些国家政策，例如:《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《关于开展开发区土 地集约利用评价工作的通知》。
重庆市建桥园区成立于 2002 年 12 月，是重庆市人民政府（渝府〔2002〕210 号）批准设 立的重庆[来自 市 34 个市级特色工业园区之一。园区位于主城区核心组团的 大渡口区，园区以装备制造业、新材料产业、医药食品业、汽车摩托车产业、数码高科技产 业和现代物流业等主导产业为核心。本轮评价范围以 2014 年度建桥工业园区土地集约利用 评价面积为准，确定评价面积为 999.21 公顷（其中主区评价面积为 198.73 公顷，发展方 向区评价面积为 800.48 公顷）。评价时点为 2015 年 12 月 31 日。
开发区土地集约利用更新评价是贯彻十八届五中全会、中央经济工作会议精神、《国民经济 和社会发展第十三个五年规划纲要》以及节约集约利用土地资源基本国策的重要手段；是落 实开发区土地集约利用评价工作组织要求，健全评价动态更新机制的重要工作；是快速掌握 开发区土地集约利用状况及年度变化，制定促进开发区节约集约用地对策建议的重要基础； 是开展开发区扩区、升级、调区乃至退出的依据。
2、开发区用地状况更新评价主要内容 2.1 用地状况更新调查 2.1.1 按照《规程》的要求，依建设状况分类，对截至更新评价时点有调整变化地块进行调 查。 2.1.2 应用地籍资料或地形图等，结合外业调查，核实标示调整变化地块外的各类用地建设 状况信息，对经核实发生调整变化的地块信息进行更新，填写矢量数据对应属性信息。 2.1.3 按照的要求，依供应状况分类和土地供应资料，对更新评价工作底图标示的调整变化 地块进行调查。 2.1.4 结合土地供应和城乡规划资料，核实标示调整变化地块外的各类用地信息，对经核实 发生调整变化的地块信息进行更新，填写矢量数据对应属性信息。 不可供应土地应与按建设状况划分的土地利用类型中的不可建设土地一致。 2.1.5 按照的要求，依高新技术产业用地分类，明确高新技术产业用地的位置、范围、面 积、类型等，填写矢量数据对应属性信息。 2.2 用地效益更新调查 根据开发区经济社会发展统计年鉴或报表、经济社会普查等资料，对开发区常住人口、二三 产业税收总额、工业（物流）企业固定资产投资总额、工业（物流）企业总收入、工业（物 流）企业税收总额、高新技术产业总收入和高新技术产业税收总额等进行更新调查。 2.3 开发区管理绩效更新调查 对评价范围内已供应国有建设用地的闲置情况开展更新调查，明确闲置土地的位置、范围、 面积、使用者、用途、获得使用权时间、认定为闲置土地的时间等。 2.4 土地供应状况更新调查 对评价范围内 2014、2015 年供应土地面积、供应工矿仓储用地面积进行调查，在 2014 年 度基础上增加 2014、2015 年土地供应信息，更新合计信息 3、土地集约利用状况变化分析 3.1 评价指标体系 园区土地集约利用程度评价主要从土地利用状况、用地效益和管理绩效三个方面开展。程度 评价体系主要包括目标、子目标和指标三个层次。
此次更新评价采用 2014 年度园区土地集约利用评价成果所确定的评价指标体系，本次更新 评价主要分析各评价指标的现状值及变化情况，不对子目标、目标进行评价。 3.2 评价指标变化情况分析 将此次评价指标现状值与 2014 年度评价进行比较分析，得出变化情况如下表所示：表 1 建 桥工业园区土地集约利用程度评价指标现状值变化情况表 从上表可知，与 2014 年度园区土地集约利用评价相比，本次更新评价主区各指标的变化情 况为：土地建成率提高了 7.62%；工业用地率下降了 7.22%，2014 年-2015 年间主区加大了 建设力度，土地建成率有所提高，2014-2015 年间主区无新建成工矿仓储用地，导致工业用 地率有所下降；综合容积率增加了 0.08，建筑密度增加了 0.88%，2014-2015 年间建桥园区 严格按照用地规划进行供地，并按照相关约定条件进行竣工验收，园区在综合容积率、建筑 密度等方面有所提高，土地集约利用水平进一步提升；工业用地建筑系数增加了 8.06%；工 业用地固定资产投入强度增加 448.41 万元/ 公顷、工业用地地均税收提高 233.57 万元/ 公顷，建桥园区主区发展较为成熟，各企业生产进入稳定阶段，产出效益更加明显，税收也 逐步增加。 与 2014 年度园区土地集约利用评价相比，发展方向区各指标的变化情况为：土地开发率增 加 1.54%，工业用地率增加 0.61%，2014-2015 年间发展方向区发展较为迅速，土地开发率 有所提高，工业用地增加；建筑密度增加 0.05%，工业用地综合容积率增加 0.01，工业用地 建筑系数增加了 9.08%，2014-2015 年间建桥园区严格按照用地规划进行供地，并按照相关 约定条件进行竣工验收，园区在综合容积率、建筑密度等方面有所提高；工业用地固定资产 投入强度增加 1010.54 万元/ 公顷，工业用地地均税收降低 3.77 万元/ 公顷，发展方向区 处于快速发展期，固定资产投入较大，但由于大部分企业尚未进入正常生产阶段，税收反而 有所下降。
3.3 扩展潜力变化情况分析 根据统计，截至 2015 年底，园区主区尚可供应土地面积为 5.78 公顷，尚可供应的工矿仓 储用地 0 公顷；截止 2013 年底，园区主区尚可供应土地面积为 5.78 公顷，尚可供应的工 矿仓储用地 0 公顷。主区尚可供应土地面积在 2014-2015 年未发生变化，主要因为主区尚 可供应土地较为零碎，供地存在难度，故一直未供。 3.4 管理潜力变化情况分析
截至评价时点，园区评价范围内有偿使用且已到期但未处置土地面积、应收回闲置土地面积 均为 0.00 公顷，管理潜力为 0.00 公顷；2014 年度园区评价范围内有偿使用且已到期但未 处置土地面积、应收回闲置土地面积均为 0.00 公顷，管理潜力为 0.00 公顷。2014 年度与 2016 年度评价建桥园区管理潜力无变化。
4、土地集约利用更新评价综合分析
截至 2015 年底，建桥工业园区已供应土地面积 585.06 公顷，已建成土地面积[来自494.32 公顷。在 2014-2015 年间，园区供出土地 11.26 公顷，土地建成面 积增加 20.74 公顷。此次更新评价，主区土地建成率为 82.68%，较 2014 年度评价提高了 7.62 个百分点；发展方向区土地开发率为 55.73%，较 2014 年度提高了 1.54 个点。建桥 工业园区土地利用程度水平有了一定提升。
截至 2015 年底，建桥工业园区已建成城镇建设用地 494.32 公顷，总建筑面积为 306.22 万 平方米，综合容积率为 0.62；已建成城镇建设用地内的建筑基底面积为 194.46 万平方米， 建筑密度为 39.34%。与 2014 年度评价相比，综合容积率提高了 6.90%，建筑密度提高了 0.43%。建桥工业园区在 2014-2015 年间，严格按照用地规划进行供地，并按照相关约定条 件进行竣工验收，园区用地在综合容积率、建筑密度等方面有了提高，土地集约利用水平进 一步提升。
截至 2015 年底，开发区工业（物流）企业固定资产投资总额为 2410800 万元，二、三产业 税收总额为 90015 万元。此次评价，工业用地固定资产投入强度为 7149.68 万元/ 公顷， 较 2014 年度评价增加 778.14 万元/ 公顷；工业用地地均税收为 90015 万元，工业用地地 均税收 266.96 万元/ 公顷，较 2014 年度评价增加 83.97 万元/ 公顷。在 2014-2015 年 间，区内已建成投产企业进入生产稳定阶段，固定资产投入增加，地均税收也呈现出增长态 势，总体上园区用地效益集约度处于较高水平。
5、土地集约利用与管理的特点和存在问题
园区工矿仓储用地面积 337.19 公顷，工业用地率为 68.21%：其中，主区内工业用地率为 71.01%， 发展方向区内工业用地率为 66.88%。园区以装备制造业、新材料产业、医药食品
业、汽车摩托车产业、数码高科技产业和现代物流业等主导产业为核心，中心功能（工业） 较强，土地用途严格遵循园区功能定位和相关规划，园区内部工业用地率在各类用地中比例 最高，充分体现园区以工业发展为主的特点。 5.2 主区与发展方向区差异明显 园区主区开发建设时间长，主区土地供应率为 97.09%，主区内部尚可供应土地少；主区通 过十多年的发展，企业大部分已建成投产，主区发展已经较为成熟，土地集约利用水平高， 主区土地集约利用模式为内涵式挖潜。 园区发展方向区大规模用地时间较短，发展方向区土地开发率为 55.73%；发展方向区现阶 段大部分企业还未建成投产或处于建成投产初期，发展方向区处于发展建设期，发展方向区 潜力主要体现为扩展潜力，同时还存在一定量的强度潜力，发展方向区土地集约利用模式为 外延式挖潜为主，兼顾内涵挖潜。 作者简介： 安保华（1984—），男，汉族，吉林省白山市人，工程师，农业推广硕士，单位：重庆市大 渡口区国土资源管理分局，研究方向：农村与区域发展。
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