从工业用地交易看重庆经济发展中心城区工业用地成交数据年度报告
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重庆中经产业经济研究院产业地产课题组 黄小华
工业用地作为承载工业企业生产经营的场所，其成交情况能够反映一个区域工业经济的发展状况。本文通过对2022-2023年重庆市中心城区各区工业用地成交宗数、成交面积、成交金额和成交均价等数据进行研究分析表明：从产业领域来看，我市制造业向着新能源汽车、智能制造、生物医药、新材料等产业方向转型升级提速；从成交总量来看，成交宗数同比增加9宗，成交均价增长近28%，但成交面积下滑超46%，成交金额降幅近1/3；从单宗成交面积来看，单个企业拿地面积下滑明显，国有企业竞得面积名列前茅；从成交区域来看，两江新区成交面积占比接近1/4，产业吸附能力最强。
工业用地的主要供应对象为实业企业、政府平台公司及工业地产开发商，其中实业企业的需求占据绝大部分。因此，工业用地的成交情况直接反映了一个区域工业经济的发展状况。本文对2022-2023年重庆市中心城区各区（含两江新区、高新区，不含渝中区（无工业用地出让））工业用地成交情况进行研究，报告数据来自重庆市公共资源交易网土地及矿物权交易和成交公告。
一、工业用地总成交宗数同比增加9宗，但总成交面积下滑超46%；新型产业用地（M0）分别在两江新区、巴南区各成交1宗
受企业拿地意愿、资金实力和工业用地资源紧张等因素影响，2023年重庆市中心城区工业用地（含一类/二类工业用地、一类/二类工业用地（标准厂房）、新型产业用地（M0））共成交61宗，同比增加9宗，其中一类/二类工业用地成交宗数增加8宗、一类/二类工业用地（标准厂房）减少1宗。2021年10月，市规资局、市科技局、市经信委出台《关于加强中心城区新型产业用地（M0）管理的指导意见（试行）》（渝规资〔2021〕710号），2023年4月20日首宗新型产业用地（M0）在两江新区成交，2023年12月18日第二宗新型产业用地（M0）在巴南区成交。
工业用地总成交面积369.55万m²，同比减少316.80万m²，跌幅46.16%，其中一类/二类工业用地成交面积285.51万m²，同比下降55.32%，而一类/二类工业用地（标准厂房）成交面积79.52万m²，同比上涨67.86%，新型产业用地（M0）成交面积4.52万m²。
二、两江新区成交面积约90万m²，占比接近1/4，但同比下降超3/4；高新区、沙坪坝区、九龙坡区、北碚区、大渡口区成交面积上涨，其余各区成交面积均有所回落，江北区、南岸区无成交
从重庆市中心城区各区工业用地成交宗数和成交面积分析可知，2023年两江新区成交宗数为11宗，与2022年持平，成交面积为89.71万m²，占整个中心城区比例为24.28%，但成交面积同比减少283.01万m²，降幅高达75.93%；高新区成交宗数为6宗，也与2022年持平，成交面积为73.75万m²，同比增加9.59万m²；沙坪坝区成交宗数为11宗，同比增加7宗，成交面积为45.71万m²，同比增加21.90万m²，增幅高达92%；九龙坡区成交宗数为8宗，同比增加3宗，成交面积为44.10万m²，同比增加24.42万m²，增幅高达124%；北碚区成交宗数为5宗，同比增加1宗，成交面积为33.01万m²，同比增加19.23万m²，增幅高达140%；大渡口区成交宗数为4宗，同比增加1宗，成交面积为12.36万m²，同比增加5.24万m²，增幅约74%；渝北区成交宗数为11宗，同比增加2宗，但成交面积61.06万m²，同比下降35.74万m²，降幅超过1/3；巴南区成交宗数为5宗，同比减少2宗，成交面积9.86万m²，同比下降39.43万m²，降幅高达80%。此外，江北区、南岸区无成交。
由此可见，目前两江新区、高新区、渝北区是我市中心城区工业用地交易的重点区域，沙坪坝区、九龙坡区、北碚区、大渡口区也是可以持续关注的区域。
三、单宗成交面积在50亩以内占比超过40%，单个企业拿地面积下滑明显，国有企业竞得面积名列前茅；智能制造、电子信息、新材料、乳制品、医药等产业仍是主流发展方向
从2023年重庆市中心城区工业用地单宗成交面积的成交宗数占比分析可知，50亩以内占比为42.62%，50-100亩、100-150亩占比分别为22.95%、19.67%，而150-200亩、200亩以上（均为200-500亩）占比分别为4.92%、9.84%，500亩以上无成交记录，表明单宗成交面积在50亩以内为主，与此同时单宗大面积成交趋势下滑明显。
从2023年重庆市中心城区工业用地竞得单位竞得总面积来看，排名第一的是重庆园西实业有限公司于2023年4月、9月和11月在九龙坡区西彭组团共计7次挂牌获得43.58万m2（约654亩）工业用地，其次为安意法半导体有限公司于2023年9月11日在高新区西永组团挂牌获得30.79万m2（约462亩）工业用地，第三为重庆保税港区开发管理集团有限公司于2023年3月31日在两江新区空港组团挂牌获得24.55万m2（约368亩）工业用地，与2022年排名前三位的重庆两江新区龙盛新能源科技有限责任公司（挂牌获得183.81万m2（约2757亩）工业用地）、重庆车之渝汽车工业有限公司（挂牌获得113.34万m2（约1700亩）工业用地）、重庆前沿汽车工业有限公司（挂牌获得77.28万m2（约1159亩）工业用地）相比，单个企业拿地总面积大幅减少。
与此同时，从竞得单位产业发展方向来看，我市智能制造、电子信息、新材料、乳制品、医药等产业稳步发展，仍是主流发展方向。
四、工业用地成交金额总体下滑，降幅近1/3；两江新区、南岸区、巴南区下降明显，但九龙坡区、沙坪坝区上涨较大
2023年重庆市中心城区工业用地成交金额为27.00亿元，同比下降12.22亿元，降幅为31.16%，这与工业用地成交面积减少约46%有必然的联系。
从各区工业用地成交金额来看，2023年两江新区实现成交金额6.59亿元，同比减少12.31亿元，降幅超过65%，但占总成交金额比例近1/4，仍然勇夺第一；高新区实现成交金额5.53亿元，同比增加1.06亿元，排名跃居第二；渝北区实现成交金额4.44亿元，同比减少0.55亿元，排名第三；九龙坡区实现成交金额3.64亿元，同比增加2.07亿元，排名第四；沙坪坝区实现成交金额3.45亿元，同比增加1.58亿元，排名第五；北碚区、大渡口区分别实现成交金额1.64亿元、1.23亿元，同比增加0.66亿元、0.55亿元，排名第六，第七；巴南区成交金额0.49亿元，同比下降2.40亿元，降幅高达83%，排名第八；江北区、南岸区无成交，排名最后两位，这与各区工业用地成交面积变化趋势基本吻合。
五、工业用地成交均价同比上涨近28%，区域位置、工业用地稀缺度、成交金额和成交面积对成交均价都有一定影响
2023年重庆市中心城区工业用地成交均价为730.74元/m²，同比上涨159.17元/m²，涨幅27.85%，这与工业用地成交面积下降、土地资源稀缺有一定关系。
从不同成交面积区间对应成交均价来看，50亩以内工业用地成交价格最高，为786.36元/m²，50-100亩、100-150亩、150-200亩成交均价分别为767.13元/m²、774.14元/m²、745.00元/m²，即200亩以内工业用地成交均价维持在740-790元/m²。200亩以上成交价格最低，为658.09元/m²，其主要原因是单宗土地成交面积较大，整体成交面积占比35.25%，成交总额占比31.75%，同时基于竞得单位总价承受能力等方面考虑，超过200亩成交均价有所减少。
分区域来看，2023年大渡口区工业用地成交均价最高，为998.61元/m²，其次是九龙坡区和沙坪坝区，成交均价分别为826.08元/m²和754.73元/m²，而成交面积最大的两江新区成交均价为734.76元/m²，在成交区域中排名第五，巴南区成交均价最低，为493.98元/m²，这与各区域位置、工业用地稀缺度、成交金额和成交面积密切相关。
综上所述，从总体来看，2023年重庆市中心城区工业用地总成交宗数同比增加9宗，但总成交面积下滑超46%；成交金额降幅近1/3，但成交均价同比上涨近28%。此外，重庆市前两宗新型产业用地（M0）分别在两江新区、巴南区成交。随着我市与制造业紧密相关的生产性服务业及相关配套服务产业规模提升和集聚集群发展，预计未来新型产业用地的需求将逐步增加，供给也将持续释放。
从区域来看，两江新区成交面积同比下降超3/4，但占总成交面积比例接近1/4；成交金额同比降幅超过65%，但占总成交金额比例近1/4，仍是我市工业用地交易可以重点关注的区域。
从单宗成交面积来看，单个企业拿地面积下滑明显，小规模地块（50亩以内）更受青睐，此外，国有企业逐渐成为拿地主流，对推动我市经济高质量发展起着重要的带动作用。
从产业类别来看，智能制造、电子信息、新材料、乳制品、医药等产业仍是我市工业的主流发展方向。
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