中经智库｜2021-2022年重庆市中心城区工业用地成交研究报告
原创：重庆中经产业经济研究院 黄小华
工业用地作为承载工业企业生产经营的场所，其成交情况能够反映一个区域工业经济的发展状况。本文通过对2021-2022年重庆市中心城区各区工业用地成交宗数、成交面积、成交金额和成交均价等数据进行研究分析表明：从产业领域来看，我市制造业向着新能源汽车、智能制造、生物医药、新材料等产业方向转型升级提速；从成交总量来看，成交宗数同比下滑逾四成，成交均价下降13%，但成交面积上涨近2/3，成交金额增加近45%；从单宗成交面积来看，单个企业拿地面积大幅上升，这说明重庆在招商方面集聚规上企业效果凸显；从成交区域来看，两江新区成交面积占据半壁江山，产业吸附能力最强。
工业用地的主要供应对象为实业企业、政府平台公司及工业地产开发商，其中实业企业的需求占据绝大部分。因此，工业用地的成交情况直接反映了一个区域工业经济的发展状况。本文对2021-2022年重庆市中心城区各区（含两江新区、高新区，不含渝中区（无工业用地出让））工业用地成交情况进行研究，报告数据来自重庆市公共资源交易网土地及矿物权交易出让和成交公告。
一、工业用地总成交宗数下滑逾四成，但总成交面积上涨近2/3
受我国疫情防控全面放开、经济稳步复苏以及我市提振工业经济各项政策措施出台等利好因素影响，2022年重庆市中心城区工业用地（含一类/二类工业用地、一类/二类工业用地（标准厂房））共成交52宗，同比减少35宗，降幅超过40%，其中一类/二类工业用地、一类/二类工业用地（标准厂房）成交宗数分别减少24宗、11宗；成交面积686.35万m2，同比增加273.45万m2，涨幅近2/3，其中一类/二类工业用地同比上涨130.47%，而一类/二类工业用地（标准厂房）同比下降65.08%。
二、两江新区一枝独秀，成交面积超370万m2，占比超54%；渝北区、南岸区、沙坪坝区成交面积上涨，但九龙坡区、巴南区、大渡口区降幅明显
从重庆市中心城区各区工业用地成交宗数和成交面积分析可知，2022年两江新区成交宗数为11宗，与2021年持平，成交面积为372.72万m2，同比增加321.45万m2，增幅高达627%，占整个中心城区成交面积比例高达54.31%；渝北区成交宗数为9宗，同比减少3宗，但成交面积为96.80万m2，同比增加57.38万m2；南岸区成交宗数为2宗，与2021年持平，但成交面积为33.80万m2，同比增加24.90万m2；沙坪坝区成交宗数为4宗，同比增加3宗，成交面积为23.81万m2，同比增加14.26万m2；九龙坡区成交宗数为5宗，同比减少8宗，成交面积为19.68万m2，同比减少50.13万m2，降幅高达72%；巴南区成交宗数为7宗，同比减少16宗，降幅高达70%，成交面积为49.29万m2，同比减少45.71万m2，降幅接近50%；大渡口区成交宗数为3宗，同比减少4宗，成交面积为7.12万m2，同比减少30.54万m2，降幅超过81%。此外，高新区成交宗数减少2宗，成交面积减少2.79万m2，但成交面积仍超64万m2，总量排名第三；北碚区成交宗数减少3宗，成交面积减少近15万m2；江北区成交宗数仅为1宗，同比减少2宗，但成交面积基本持平。
由此可见，目前两江新区仍是我市中心城区工业用地交易的重点区域，渝北区、高新区、巴南区、南岸区也是可以持续关注的区域。
三、单宗成交面积在100亩以内占比超过2/3，但单个企业拿地面积大幅上涨；新能源汽车持续发力，智能制造、生物医药、新材料等产业稳步发展
从2022年重庆市中心城区工业用地单宗成交面积的成交宗数占比分析可知，50亩以内、50-100亩占比分别为36.54%、30.77%，总占比超过2/3，100-150亩、150-200亩占比分别为11.54%、5.77%，200-500亩、500亩以上占比均为7.69%，而2021年200-500亩占比仅为4.60%，无500亩以上成交情况，表明虽然单宗成交面积在100亩以内占比超过2/3，但单宗大面积成交呈上升趋势。
从2022年重庆市中心城区工业用地竞得单位竞得总面积来看，排名第一的是重庆两江新区龙盛新能源科技有限责任公司于2022年11月10日在两江新区龙兴组团挂牌获得183.81万m2（约2757亩）工业用地，其次是重庆车之渝汽车工业有限公司于2022年1月27日在两江新区龙兴组团挂牌获得113.34万m2（约1700亩）工业用地，第三至第五依次为重庆前沿汽车工业有限公司77.28万m2（约1159亩）、重庆赣锋锂电科技有限公司42.40万m2（约636亩）、台达电子（重庆）有限公司30.47万m2（约457亩），均超过2021年排名第一的中电（重庆）数字经济产业园发展有限公司（挂牌获得2宗工业用地，共计26.19万m2（约393亩）），单个企业拿地总面积大幅上涨。
与此同时，从竞得单位产业发展方向来看，我市新能源汽车持续发力，智能制造、生物医药、新材料等产业稳步发展。
四、工业用地成交金额总体上涨，增幅接近45%；两江新区、渝北区、南岸区增长明显，但九龙坡区、大渡口区降幅较大
2022年重庆市中心城区工业用地成交金额为39.23亿元，同比上涨12.07亿元，增幅接近45%，这与工业用地成交面积上涨近2/3有必然的联系。
从各区工业用地成交金额来看，2022年两江新区实现成交金额18.90亿元，同比增加16.30亿元，增幅高达627%，勇夺第一；渝北区实现成交金额4.98亿元，同比增加2.30亿元，排名跃居第二；高新区实现成交金额4.47亿元，同比增加0.45亿元，排名跃居第三；巴南区实现成交金额2.89亿元，同比下降2.20亿元，排名第四；南岸区实现成交金额2.64亿元，同比增加1.95亿元，排名第五；沙坪坝区实现成交金额1.87亿元，同比增加1.16亿元，排名第六；九龙坡区、北碚区、大渡口区和江北区成交金额均有不同程度下滑，依次排名后四位，这与各区工业用地成交面积变化趋势基本吻合。
五、工业用地成交均价同比下降，区域位置、工业用地稀缺度、成交金额和成交面积对成交均价都有一定影响
2022年重庆市中心城区工业用地成交均价为571.57元/m2，同比下降86.17元/m2，降幅13.10%，这与工业用地成交面积上涨有一定关系。
此外，从不同成交面积区间对应成交均价来看，50亩以内工业用地成交价格最高，为723.52元/m2，50-100亩成交均价为648.01元/m2，100-150亩、150-200亩、200-500亩成交均价分别为700.49元/m2、609.25元/m2、709.22元/m2，即500亩以内工业用地成交均价维持在600-730元/m2，呈现一定的波动性。此外，500亩以上成交均价仅为500.91元/m2，其主要原因是单宗土地成交面积较大，整体成交面积和成交总额占比均超过50%，同时基于竞得单位总价承受能力等方面考虑，超过500亩成交均价有所减少。
分区域来看，2022年大渡口区工业用地成交均价最高，为959.22元/m2，其次是九龙坡区、沙坪坝区和南岸区，成交均价分别为800.09元/m2、786.66元/m2和779.86元/m2，而成交面积最大的两江新区成交均价为507.05元/m2，略高于江北区成交均价479.98元/m2，这与各区域位置、工业用地稀缺度、成交金额和成交面积密切相关。
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