专题投资必看!重庆公开非公开市场还存在哪些机会？
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在行业由传统商品房市场主导向房地产新模式转变过程中，企业投资发展亦呈现出以招拍挂为主，并积极寻求第二增长曲线的特征。聚焦至重庆，公开市场投资量收缩特征显著，2023年重庆中心城区商住用地成交量471.95万方，同比下降23%，其中涉宅类用地成交295万方，同比下降37%。
2024年重庆未披露中心城区单独的计划供应量，但从大重庆商品住宅用地996公顷来看，同比减少14%，公开市场投资量又进一步下探趋势。2024年半年度中心城区涉宅地预计成交可建体量仅67万方，
，实际成交数据显示，年度投资量收缩基本成定局。
在此背景下，2025年前城市新增供应量如何？
企业在公开市场和非公开市场还存在哪些投资机会？
根据截止6月19日已举行推介会的涉宅土地情况来看，共计占地2540亩，可建体量489.06万方，以C2近郊品质型板块为主，约占总体量的56%。从容积率来看，将主要以小高层、洋房业态进行项目入市。此外，核心区U2城市品质板块约占13%，平均容积率2.1，将主要以小高层、高层业态进行打造。
从板块分布及板块健康度来看（由于未披露地价，此处从健康度角度分析）来看，鸳鸯、礼嘉、中央公园、大竹林、李家沱、龙洲湾等近郊品质板块，以及溉澜溪、五里店、大坪等核心板块住宅存量去化周期在5年内，低于重庆中心城区平均值9年，低于整体存量风险。其中礼嘉、大竹林、五里店、大坪近三年无涉宅土地供应，土地稀缺性明显，企业可积极关注。
2024年截止目前已供土地中房企拿地为13.52万方，拟供应地块中，具备出让条件且有房企关注的为91.18万方,预估2025年可转化为房源新增供应的蕞大可建体量为105万方。
02拿地未开发土地存在二次投资机会
2021年至今拿地未开发土地合计790.92万方，根据拿地企业类型来看，以平台公司为主，共623.26万方，占比79%。由于平台公司回摘土地通常为板块市场有风险、利润薄或土地质素有瑕疵地块，寻求合作开发的企业抗性较大，代建为此类土地的主要突破方向。国央企拿地未开发地块，未开发原因则多为开发条件复杂或拿地价过高开发无利润，可根据地块利润进行筛选，考虑合作开发或收并购方式进行二次投资。民企拿地未开发地块主要因企业暴雷或拿地价过高，建议谨慎投资。
2024年至今新增代建中标可建体量13.07万方，2021年至今未开发土地中，房企拿地且房地价差在6000元/㎡以上的土地可售住宅量为59.57万方，预估已拿地未开发土地2025年可转化为新增住宅供应的蕞大可建体量为73万方。
因此，结合几大类不同的房源供应来源，预计2025年底之前市场新增的房源供应为251万方。根据未来新增供应情况，建议企业投资方向如下：
·C2近郊品质板块：存量相对可控但客户关注度高，去化压力相对可控，重点关注：鸳鸯、礼嘉、中央公园、大竹林、李家沱、龙洲湾
·U2城市品质板块：土地三年断供，但市场需求持续存在但供地慢，机会关注：溉澜溪、五里店、大坪
①土地端入市“控量”，供应方向聚焦核心，点状发散至热门板块，突出城市内部的“属地化差异”；
②核心区：加速核心区工业地外迁；留白地尽快调规开发；城市更新/平台存量等土地多元化盘活；
③新区看规划，成熟区看现状，“一板块一政策”，以片区产业类型定土地属性；
④高新区：产业前置落位，人口吸附基础建立后，再做相应的土地供应。
04民间投资参与存量资产盘活存在千亿级机会
2023年11月重庆市发改委制定《重庆市进一步加大力度支持民间投资发展的若干政策措施》，提出引导民间投资参与盘活国有存量资产。
2021年至今，重庆产权市场累计完成存量资产盘活项目2.17万宗，交易额1315.1亿元。根据2024年6月19日重庆市国资委蕞新披露数据，2024年1-5月，全市国企存量资产进入产权市场挂牌项目8691宗、同比增长101.6%，有效盘活不同类型存量资产项目1899宗、同比增长6.4%，其中不乏一些多年历史遗留问题导致的闲置资产，涵盖房产、停车位，区域经营权等资产。
政企合作达成双赢的典型案例如，红旗河沟车站更新改造工程合作项目引入浙江万图思睿商管公司，项目将在保持建筑原貌的基础上，打造成为承载重庆几代人客运车站及交通枢纽记忆的博物馆型文创主题商业。通过合作招商模式，不仅为重庆物流集团节省6000万元项目更新改造投入，在不包括利润分成的情况下，每年还可实现物业运营费收益约600万元，14年累计9216.83万元。
除传统商品住宅以外，房企可根据自身发展优势，如龙湖、香港置地、华润、金科等在渝商办运营经验丰富，口碑较好的企业可参与商办类资产盘活，中交等智慧停车位运营领域已有优秀成果落地的企业可参与停车位盘活，东原等城更领域有所深耕企业可参与城市更新领域的项目盘活。
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