【重磅】2022年大重庆土地市场盘点（附房企增储排行榜）
2022年大重庆招拍挂市场总计成交商住地384宗，成交可建体量2850万方，平均楼面价2497元/㎡，平均溢价率1.82%；从行业到大重庆土地市场，呈现一系列变化：
1、大重庆-减量：整体同比减量1565万方，其中中心城区下降1194万方，成交量收窄2/3；区县中，整体收窄量相对平稳，其中秀山因新区挂牌，发展提速，成交量涨幅明显；
2、中心城区-降价：土拍规则与支付节奏持续放松，土地供应减量提质，以提振企业投资信心；中心城区涉宅地成交实现“零”流拍，成交楼面价6423元/㎡，同比降18.47%；
3、企业拿地-谨慎：整体“央国平”主导，中心城区民企拿地呈现板块深耕特征，区县拿地民企以本土型为主，外地民企聚焦主城新区。
集中供地进入因城施策阶段，以适应市场导向；量减、频增、价涨，溢价与流拍率趋平现象普遍
全国房地产市场进入调整期，在商品房成交端收窄的背景下，一级土地供应端同频减量，以求达到市场需求的动态平衡。聚焦集中供地的22城市，城市间的土地出让表现为“一二线城市量跌价涨、三线城市量涨价跌”：
量减：2022年22城中19个城市出现成交量下降现象，一线城市整体成交量下降幅度30%，二线%；
频增：供地频次出现调整，18个城市“因城施策”增加供地批次；
价涨：成交均价方面，一线%拉高，二线%，其中武汉、青岛及苏州涨幅超25%，三线%；
溢价、流拍趋平：2022年土拍市场“高溢价”得到平抑，除青岛、北京外，其余城市溢价率均降低，土地流拍率在平台托底之下亦呈现普遍回落态势。
聚焦大重庆土地市场，2022年呈现怎样的特征和变化？
近三年中心城区减存量，主城新区增规模，2022年大重庆土地整体减量，渝东南逆势上涨
近三年大重庆商住类土地整体成交量呈收缩趋势，中心城区和主城新区为商住类土地及商品房成交量份额主力，合计约占73%左右；中心城区土地-商品房剪刀差持续为负，去库存明显；主城新区处于高速建设和发展期，剪刀差持续为正；
2022年市场进入调整期，大重庆范围，二级市场收缩，一级市场减量，仅渝东南商住类土地呈现同比上涨，涨幅44%，主要受秀山、彭水两县新区放量拉动，其中秀山成交203.24万方，同比上涨112%，区域土地成交量上涨明显，归因于秀山高新区2022年2月揭牌，为带动新区发展，高新区成交商住类用地94万方，拉高整体成交量水平。
市场整体低溢价成交，主城新区量高价稳
量：2022年大重庆土地成交可建体量2850万方，其中主城新区主要受江津、涪陵、铜梁三区拉动，成交体量占53.31%，为主力成交区域；中心城区占20.06%，成交量居第二，渝东南、渝东北成交量基本持平；
价：中心城区以成交楼面价6067元/㎡居首位，高于大重庆整体均价3620元/㎡，主城新区1688元/㎡位居第二，渝东北均价在开州、万州地价拉动下逼近主城新区，渝东南楼面价则处于低位；
溢价：各大区整体平稳，中心城区溢价率相对较高，为3.31%，其他三个区域均在1%左右；
流拍：市场调整期，房企投资信心受制，加上部分地块自身素质不佳，大重庆全年流拍率8.8%，其中渝东北蕞高，流拍率达21.5% 。
中心城区供地方向：提质素以刺激房企投资，2022年增加品质型板块供应，且向心性更强
为提振企业投资意愿，2022年双集中涉宅地供应显著增加近郊品质类板块供应，占比扩大21个百分点，涵盖中央公园、蔡家、空港西区、西永等板块；供地向心性更强，城市类板块占比扩大4个百分点，远郊类板块占比收窄6个百分点；
分批次来看，2022年一二批次以近郊品质类板块为主，三批次则扩大城市类板块供应，供地方向更聚焦核心区。
中心城区双集中成交情况：成交量价“双降”，企业拿地态度谨慎
土拍规则持续放松：2022年重庆中心城区双集中土拍规则为无差别“限地价，拍卖+摇号”方式出让，三批次规则微调，仅一家报名时，同样需要走拍卖流程；支付节奏上持续放缓，给予企业更多土地金周转空间；
成交量价双减，实现“零”流拍：2022年同比2021年表现，成交均价同比下降18.47%，达6423元/㎡，地价回归2018年水平；地价下降同时，溢价和流拍率同步控制，整体呈现“低溢价、零流拍”的平稳状况；
企业投资谨慎，机会挂牌补仓为主：2022年全年三个批次，仅一批次平均参拍企业家数3家，其余两个批次基本以挂牌拿地为主。
拿地企业类型情况：整体“央国平”主导，中心城区民企拿地以深耕板块为主，区县拿地民企以本土型为主，外地民企聚焦主城新区
企业拿地同比表现来看，2022年中心城区拿地主力军为“国家队”，央国企占比达47%，同比增长9%，平台占比30%，同比增长6%，民企占比收缩，降至24%，民企拿地以“片区深耕”型投资为主；
区县地方平台回摘土地占比超8成，央国企仅占1% ，民企占13%，其中民企类型以地方型为主，外地民企仅占26%，投资区域聚焦主城新区。
2022年大重庆拿地企业结构呈现 “央国平”主导，民企“片区深耕”特征，
放眼单房企表现，企业在新形势下呈现怎样的投资特征？
央国企上榜超半数：央国平为拿地主力军，占比6成，其中中交在招拍挂及代工代建市场“双面开花”，主攻主城市场，位列榜单TOP1；
本土房企深耕：龙湖和海成两家本土“主力军” 持续深耕，市场调整期仍保持大本营投资信心；
外地房企机会投资：鸿亨置业主攻收并购，中心城区和区县双线布局，位列榜单第三；福建荣融投资看好开州、武隆市场机会，纳储超三十万方。
投资方式：房企投资方式更趋多元，代工代建、股权后入等成为增储突破点
大重庆TOP20企业中，6家房企涉及非公开市场投资，且投资方式更趋多元；
招拍挂+代工代建：以中交为例，2022年通过招拍挂+代工代建实现整体112.74万方增储，位列大重庆榜单TOP1；公开市场获地2宗，均为独立挂牌拿地，代建项目2个，分别为界石的中交·无界城市项目及金凤的科学城凤玺台项目，凭借企业前期在政府项目中的代建经验，延伸至商品房领域，形成企业发展新优势；
多线并行：以龙湖为例，企业招拍挂、收并购、代工代建三线万方，位列大重庆榜单TOP2。公开市场获地3宗，2宗为联合开发，与同为本土民企的海成、昕晖合作，分担资金压力和市场风险；非公开市场上，龙湖收并购蔡家纯商业地块，作为龙湖蔡家天街商业综合体扩充，同时布局代建赛道，代建璧山温泉山语项目、荣昌天街项目及华能溉澜溪项目，预计龙湖龙智造这一代建业务板块将成为企业后续扩规模的新方向；
与平台合作：以越秀为例，通过后期入股方式，与渝开发合作开发蔡家288亩项目，增储22.99万方，这一“平台+房企” 合作模式一方面拓宽房企的投资渠道，另一方面可提升项目开工和入市效率。预计后续平台公司将持续寻求并深化与市场化企业的合作，完成前期土地储备的实质性落地。
投资方向：璧山为典型房企投资偏好TOP1，区县中心城区双边布局房企仅15%，资金压力迫使企业单边倾斜
璧山凭借其融城优势，为TOP20房企区县投资偏好TOP1；纵观企业增储方向，龙湖、鸿亨置业、海成3家房企涉及区县+中心城区多域布局，本土民企在市场调整期对大重庆整体投资机会更看重；福建荣融投资、湖南万润睿通两家外来民企分别布局开州+武隆、璧山，看好其发展，康佳集团再投璧山，助力“科技璧山、创新璧山”建设，津北贵福建设和君荟地产2家民企仅布局区县，其余企业为中心城区单边发力。
重仓深耕区域型：以海成为例，在市场调整期，资金健康的海成稳健投资，深耕大本营所在的渝东北，在巫溪、万州两地增储23.05万方；中心城区布局上，再拓蔡家，3月底获取该项目后，9月即入市呈现，为当年业绩助力。此外，海成回购与出险企业合作项目股份，实现印江府、丰泰云麓、北宸上院三项目全资控股，进行风险管控。
榜单洗牌，民企仍占据近三成份额，整体增储量收缩
今年中心城区新增土储TOP20总榜中，房企大洗牌，国央企主力，民企仍有近三成份额。中交以112.74万方位列新增土储榜头部，保亿以55.38万方位列第二，仅该两家企业新增储备体量超50万方，TOP6-TOP20房企整体投资力度较小，在6-45万方之间。
整体增储量收缩，头部房企、央/国企以及资金实力强的民企表现突出
9家房企涉猎非公开，政企合作类投资更多元，投资方向偏好近郊品质型板块
区域深耕：招商蛇口前期布局石桥铺时光序项目2022年全年去化量占比板块三成，流速向好，今年持续增储石桥铺板块35.75万方（招商1872项目），板块深耕意图明显；建发近三年仅投资布局蔡家板块，前期布局建发和玺开盘去化流速快，为板块销冠，量价双高，今年非公开市场后期入股中铁二十局蔡家项目，招拍挂市场一批次溢价15%摘得蔡家地块，深耕蔡家意愿强；
产业赋能：中交招拍挂落子钓鱼嘴，将利用现有货运码头改造升级为音乐活力港湾，打造艺术生活示范区，助力钓鱼嘴音乐半岛打造；
非公开获地：非公开市场增储逐步成为发展趋势，TOP20房企中近一半涉猎非公开，其中中交代工代建界石及金凤项目，绿城代建水土D分区D25-1地块（人才公寓）项目，龙湖代建溉澜溪项目。
品质型板块受青睐：TOP20企业投资区域偏好近郊品质型板块，其中中海获地两宗均位于空港西区，投资方向由核心聚焦向近郊品质板块延伸；保亿落子蔡家、空港西区，投资偏好北区近郊品质类板块。
招拍挂整体增储量收缩，国央企为拿地主力军，民企投资谨慎
2022年中心城区招拍挂新增土储TOP10中，国央企为拿地主力军，民企投资谨慎，仅占2成。在市场调整期，民企招拍挂市场偏向低量级机会投资，并寻求投资方式的多元化。
大重庆投资机会：璧山规划利好驱动强，万州、黔江等区域经济基底厚，有机会投资潜力
从居民经济实力与购买力、基建及发展规划角度看，中心城区无疑为房地产发展基础优越区域，但主城新区、渝东北、渝东南同样存在投资机会：
购买力：从2022年前三季度重庆区县人均GDP及人均可支配收入排名来看，璧山均位列TOP10，居民经济实力与购买力表现强，此外，长寿、涪陵、荣昌、铜梁位列人均GDPTOP10，万州位列城镇常住居民人均可支配收入TOP10，在区县中居民经济实力/购买力次强区域；
基建与规划：2022年8月印发的《重庆都市圈发展规划》中对于主城新区的利好提及频次蕞高，在短期内仍是大重庆开发建设的“重头戏”，发展空间更大；交通层面，璧山在现状和规划上均展现出较强的外联性，此外，万州、梁平现状连通性强，黔江在建黔常铁路、渝湘高铁2条线路，外联性在中短期有改善。
重庆中心城区投资机会：中央公园、蔡家、茶园、西永等C2近郊品质板块，石桥铺、石坪桥、凤天路、观音桥、新牌坊等U2城市品质板块投资机会明显
从房地价差和流速来看，以品质型板块为主的弹子石、蔡家、中央公园、回兴等兼顾利润和流速；茄子溪、李家沱、空港新城等板块流速较优；石桥铺、石坪桥、凤天路、观音桥等核心区位板块利润空间高；企业可适配产品抢占各类板块市场；
从房价同比涨幅和去化周期来看，西永、新牌坊、观音桥房价涨幅高，去化周期短，市场健康且利润有上升空间；中央公园、茶园、弹子石等板块房价涨幅稳，去化压力可控。
房企拿地迫切度：周转降速使企业住宅货储呈“虚拟充裕”，若二级市场去化转好，企业补货需求明显
以房企2022年销售速度计算周转率：4家房企周转率高于0.5，呈房企货储“虚拟充裕”；
以房企2021年销售速度计算周转率：22家房企周转率高于0.5，货储严重不足；
后市若二级市场去化转好，企业“缺货”现象将显露。
企业分化：“金融16条”力解市场困局，重庆区域授信房企以资金稳健型为主，资金充裕度得到夯实后，投资意愿或有提升
自从“金融16条”发布实施以来，据不完全统计，近期有100多家房地产企业获得银行授信。从授信用途来看，重点围绕房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、房地产并购融资、债券承销与投资、房地产REITs、预售资金保函、保障性租赁住房贷款等业务领域，适用范围广；
从授信企业类型来看，授信银行数排名靠前的以优质民企为主，万科、绿城、美的置业、碧桂园、龙湖、华宇六家房企授信银行数在10家及以上；从重庆分行授信房企情况来看，受益房企以资金稳健型企业为主，从全国性房企延伸至地方民企和地方国企，这些企业在后续发展过程中资金充裕度有保障，发展有支撑，将提升企业在渝投资和深耕意愿。
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