“靴子”落地京东REIT重庆项目续租与刘强东1亿增持
悬在投资者心中的京东REIT重庆项目续租终于落地了。
12月28日，嘉实京东仓储基础设施REIT发布两条公告，一条关于重庆项目续租，一条关于增持。
根据换租公告，重庆巴南物流园项目合同租金水平有所下调，自2025年1月起，续租首年起始净有效租金为20.16元/平方米/月，而2024年执行净有效租金为23.98元/平方米/月，其余条件不变。
与此同时，京东REIT发布增持公告对冲：“刘强东先生及/或其一致行动人自公告之日起24个月内拟增持金额不超过1亿元，且承诺本次增持的基金份额在增持计划实施期间及增持计划实施期间届满后6个月内不会通过大宗、协议转让或竞价交易的方式进行减持。”
与年初武汉东西湖项目续租相比，京东REIT显然有了更充足的准备。
京东最近在物流方面的动态颇多，在私募方面，京东产发近期宣布，与鼎晖投资合作设立的第五支核心型物流基础设施基金完成募集，总投资规模约50亿元。据悉，这也是2024年国内物流不动产领域募集规模最大的一支基金。
产城园区评论获悉，嘉实京东仓储REIT是首只民企仓储物流REIT，其底层资产包括京东集团位于重庆、武汉及廊坊的三个高标准物流仓储，合计可供租赁面积34.13万平方米，2023年末最新评估值14.44亿元。
12月27日，京东REIT发布《关于重庆项目主要承租人续租情况的公告》，重庆新东迈物流有限公司（重庆项目公司）与主要承租人重庆京邦达的租赁合同将于2024年12月31日到期。重庆项目可租赁面积184,568.56平方米，整体出租给重庆京邦达，2024年执行净有效租金为23.98元/平方米/月（含税含物业费）。
综合考虑市场情况，重庆项目公司与承租人就续租事宜进行充分沟通并最终达成一致意见：自2025年1月起，续租首年起始净有效租金为20.16元/平方米/月（无免租期），租金每年涨幅3%。
这其实是在意料之中，重庆的租赁情况挑战很大，运营能力强的普洛斯(重庆)城市配送物流中心，普洛斯(重庆)城市配送物流中心为62.44%（考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后为72.99%），这还是提升后的情况，期末不含税有效租金单价17.26元/平方米/月。
针对这次京东REIT的续租，仲量联行出具的《市场调研咨询报告》，报告回顾了重庆市巴南区仓储物流租赁历史租金表现情况，2019年第三季度的市场平均净有效租金为21.08元/平方米/月。截至2024年第三季度，重庆巴南子市场典型项目的市场租赁水平在13.7-16.8元/平方米/月之间，平均净有效租金为15.19元/平方米/月，复合增长率为-6.35%。
如此看来，京东REIT的续租价格略高于市场平均价。需提及的是，京东REIT的原始权益人、资产管理运营方及主要租户都是京东关联公司。
消息发布的周末，京东REIT迅速召开经营情况投资者说明会，会上对于续租是否需要召开基金份额持有人大会进行决议，嘉实基金负责人称，依据REITs相关法规及前述法律文件规定，基金管理人已经履行了相关程序，无需召开基金份额持有人大会进行决议。
“根据合同以及上市前发布的招募说明书，租期内每5年有一次租金调整机制，即根据届时双方认可的第三方评估机构出具的过去5年市场租金的涨幅或跌幅，对第6年/第11年租金进行调整，之后在租约内继续按3%增长，以此类推。”
另外，对于本次重庆续租和增持动作预计对嘉实京东REIT及市场产生的影响，京东集团副总裁张雪岩称，从收益和资产价值稳定性方面看，京东REIT目前单一整租模式非常具有韧性，续租后，2024年末加权平均剩余租期将从三季度末465天提高至1557天。
“稳定的租约将使基金未来几年的现金流更加有保障，有助于分红和实现长期收益，并有效缓解了当前市场环境下底层资产普遍面临的估值压力。”
公告中表示，重庆项目本次续租后，京东REIT持有的基础设施项目平均净有效租金单价下降0.99%，三个项目2025年运营收入较预测收入预计下降2.03%。本次续约使基金持有资产的出租率继续维持100%。
这次不一样的是，与续租公告同步披露的是刘强东的增持公告。
根据披露内容，增持主体刘强东先生及/或其一致行动人自公告之日起24个月内拟增持金额不超过1亿元，且增持主体承诺，本次增持的基金份额在本次增持计划实施期间及增持计划实施期间届满后6个月内不会通过大宗、协议转让或竞价交易的方式进行减持。
截至12月27日，京东REIT收盘价格2.76元/份，相较于发行价格（复权）下跌13.56%。而在增持消息发布后的首个交易日（12月30日），京东仓储REIT收盘价格2.946元/份，当日大涨6.74%。
从提振市场信心方面看，张雪岩指出，本次发布续租公告的同时发布原始权益人之一致行动人的增持公告，作为原始权益人和运管机构，京东集团对于物流基础设施的长期稳定发展和投资价值坚定看好。
根据公告披露，截至第三季度，2024年京东REIT实现可供分配金额6,405万元，同比增长5.69%；发行至今已完成5次收益分配，累计分配金额1.3661亿元。
可见，与年初武汉东西湖项目续租引起的轩然大波相比，此时的京东REIT做好了市场情绪的应对准备。年初，京东仓储REIT发布武汉项目续租情况，自2024年1月起，续租首年起始净有效租金为28.98元/平方米/月，续租租期为2024年1月1日至2028年12月31日，相较于该项目在2023年执行的净有效租金下降13.15%。
也正因“降租”事件，嘉实京东仓储基础设施REIT从2024年开年一周跌逾30%，并波及到多个同类业务REITs产品的价格，引发投资者对该基金项目后续续约租金下降的担忧。
随后京东REIT发布关于武汉项目租金下降风险缓释措施的公告：因武汉项目新签租约形成的租金收入差额，由运营管理机构采取相应措施承担（5年合计约1821.78万元），具体措施包括运营管理机构降低项目物业服务费、减免部分运营管理费用等。如措施仍无法完全弥补差额，则由运营管理机构通过其他合理方式承担，增厚武汉项目净现金流。
彼时也提及了重庆项目与廊坊项目续租的计划与基本安排。其指出，若续租租金大幅不及预期，基金管理人及运营管理机构将积极采取相关风险缓释措施，通过多种方式改善重庆项目、廊坊项目的租金收入，努力保护投资人利益。
而此刻，重庆项目续租的“靴子”终于落地了。
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